临沂涑河项目营销策划报告 二零零九年十月 本次提报大纲 城市发展分析 地块资源分析 定位探讨 营销思路 项目难点分析 销售支持 销售节奏把控及推广策略 全程销售执行 地域背景分析 临沂房地产市场概况 兰山区房地产市场分析 中长期市场预判 周边主要住宅竞争项目分析 重点项目解析 SWOT分析 产品定位 客户定位 项目定位 城市发展分析 地域背景分析 临沂房地产市场概况 兰山区房地产市场分析 中长期市场预判 地域背景分析—三大经济圈 在中国改革开放和市场经济体制确立的进程中，珠三角、长三角和环渤海地区三大经济圈先后崛起，并成为了全国国民经济发展的领头羊和区域经济增长的风向标。 环渤海位于中国东部沿海的北部地区，包括北京、天津、河北、山东和辽宁，面积约占全国的5.4%，创造的GDP占全国的1/4左右，是中国北方规模最大的经济区域，在中国的区域经济发展格局中占有举足轻重的地位。 含山东省在内的环渤海经济圈环渤海地区是继珠三角、长三角之后，正在形成的中国经济第三个高增长区域，成为拉动中国北方地区经济发展的发动机 长三角经济圈 环渤海经济圈 珠三角经济圈 地域背景分析—鲁南都市圈中的临沂 根据山东省建设厅《全省建设工作要点》中的规划，从起，山东省重点发展山东半岛城市群，打造沿海城市经济带和齐鲁文化城市带，构建以济南为中心的鲁中都市圈、以青岛为中心的胶东都市圈、以济宁-兖州-邹城-曲阜为中心的鲁南都市圈。 鲁南都市圈虽以济宁为中心，但临沂无论在经济总量、人力资本和资源等方面都具有周边城市无可比拟的现实力和潜在能量。 从地理位置上看，临沂是日照港和连云港两港的交通枢纽，与日照和连云港两市构成的特殊地理位置关系，无疑将成就其在该区域中心城市的地位 临沂市处于山东鲁南经济圈中的核心位置，城市化速度加快，未来几年房地产业有加速发展趋势 受城市发展、土地政策和房地产市场快速发展的影响，土地供给速度加快，地价上升势头明显 受金融危机影响，临沂房地产市场在08年下半年出现了销售量的全面萎缩，但09年伊始，受国家金融拉动政策的影响，房地产市场形式出现了好转，形成了量价齐升的销售场面 临沂房地产市场概况 城市发展分析 地域背景分析 临沂房地产市场概况 兰山区房地产市场分析 中长期市场预判 兰山区房地产市场分析-区域概况 兰山区是临沂的门户。区域面积650平方公里，辖3个办事处、8个乡镇,440个村,全区总人口83万。是中共临沂市委、市政府所在地,是鲁东南的政治、经济、文化、商贸中心。兰山区的地理位置重要,交通四通八达 兰山区位优势突出，是未来临沂的主导区域 兰山区房地产市场分析—板块划分 西 东 沂蒙路以东板块 沂蒙路以西板块 沂蒙路以东板块 板块现状 该板块是临沂提升城市景观建设的重要工程之一。作为依河发展起来的大型聚居区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。 该板块主要以观景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档景观住宅，高层、多层等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在临沂市来说做的比较到位 客户构成 该板块客户是临沂市高收入群体的代表，他们当中有的是私企老总，大的私营业主，也有的是企事业单位的高层管理人员和政府高层人士，更有一部分来临沂经营生意的外省经商高层人士 发展趋势 沂蒙路以东板块 随着临沂城市发展步伐的加快，房地产市场也得到了快速的发展，东部区域依托沂河天然的自然风光，居住区位优势不言而喻，地价逐步攀升，形成了以滨河生态景观优势为依托、区域发展为重点的快速发展模式 区位景观优势拉升此版块的价值快速增长 沂蒙路以西板块 板块现状 该板块是临沂重要的小商品、建材、物流、服装等产业集散地，是临沂经济发展的重要区域。 该板块主要以多层、小高层为主并配合以商业的形式，由于其板块的特殊性和其他一些滞后因素的影响，使得其板块环境等方面不如东部区域，因此在价格上也略低 客户构成 西部板块客户构成相对比较复杂，涵盖了各行各业，但主要是以在原有区域居住打算升级换代的客户和周边各类市场内的私营业主为主 发展趋势 沂蒙路以西板块 西部区域集中了大量的商品批发集散地，是兰山区乃至临沂市经济发展的重要经济指标，各种商业的集中带来了大量的人流量，并且随着涑河改造以及其他等方面环境的改善，未来西部区域发展潜力将十分巨大 经济发展的重点区域，随着环境的逐步改善，未来升值潜力将十分巨大 中长期市场预判 地域经济 区位优势 客群扩大 鲁南都市圈的确立和临沂地理位置的优越性将确定未来临沂发展的广阔前景； 兰山区作为临沂经济、文化、行政的中心区，资源丰厚，东西版块资源互补，未来将带动区域经济快速上扬； 人口流动频繁，私营业主增多，购房群体队伍持续扩大 兰山区域依托较好的环境、行政、人文和商业资源，东西互补、具有较好的先天优势和发展的潜力。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看