土地市场——商业火、住宅冷
-上半年南京国土出让成交状况（单位：幅）
上半年，南京共挂牌30幅土地，其中1幅土地流拍，成交29幅地，其中19幅底价成交；共成交土地面积200.56万㎡，成交金额164.05亿元，成交面积接近去年的50%，成交金额却不及去年的三分之一。挂牌出让的11幅纯住宅地中，1幅流拍，8幅底价成交，住宅地市场遇冷。 调控之下，限购令束缚，住宅地受制，商业地转火，同时商业类型多样化； 楼市成交不断萎缩，其效应传导至一级市场，开发商拿地热情减退；不断从紧的货币、金融政策提高了开发商融资成本，资金量捉襟见肘；与此同时上半年南京土地走冷跟出让地块的优良程度也有一定的关系
整体市场——认购量跌至最低
上半年全市上市与认购
限购、限贷，加上供应量放缓，上半年楼市认购量仅为22657套，跌至4年来最低值
河西市场——整体概述
河西供应与认购
从，分月认购量看，在限购、限贷政策下，1季度整体走势呈现量跌趋势，当楼市成交量持续低迷一段时间后，开发商迫于销售资金、目标的压力，降价促销项目会逐渐增多，供应量的放大，2季度月度成交有所回升
河西市场——价格趋势
，月均增幅2.8%，除3月份外，每月均在上涨，随着河西可开发住宅用地不断减少，稀缺性逐步凸显，预计未来价格仍将保持着增长趋势，幅度有所放缓
河西市场——存量分析
截止6月，河西存量为3532套，按上半年月均认购425套计算，需要8.3月，下半年河西将有聚泽园、雨润国际广场、郑和国际广场、华润悦府等4家楼盘上市，开发商面临的竞争压力不言而喻
河西市场——典型项目去化
河西市场——典型项目开盘去化
开盘去化基本在50%以下，整体去化一般，主要竞品仁恒江湾城、中海凤凰熙岸首次开盘均以3房为主力产品面世
河西市场——典型项目开盘去化户型
整体来看，开盘当天户型去化最快为3房（128-146平米），这也是目前河西供应的主力面积段，其次为100平米以下2房
河西市场——典型项目存量户型配比
剩余房源主要以90-100平米、130-144平米、170-180平米，这3个面积段最多，主要竞争项目来自仁恒江湾城、中海凤凰熙岸。 目前市场4房总价过高，去化相对慢，且存量大，加上后期的 供应，估本项开盘应规避4房，主推3房、2房产品
河西典型项目存量配比
河西市场——未来供应（存量）
本项目10月入市，现有在售项目竞争主要来自仁恒江湾城、御江金城，而且这些项目外部环境均好于本案，产品竞争主要为3房、4房
河西市场——未来供应（新盘）
河西市场——竞品月度成交
竞品月度成交
竞品来电量、来访量
河西市场——竞品月度成交
竞品主力面积段月度成交
认购量主要集中在开盘当月
竞争项目分析——仁恒江湾城
基础数据
竞争项目分析——仁恒江湾城
二期主力户型为3房（131、153、154），少量4房177平米。 二期整体社区沿红旗渠天然河道而建，内部规划9栋全南北朝向的31-32层景观高层，小区内部还配设“仁恒同乐坊”商业街以及国际顶级幼儿园—伊顿国际幼儿园
户型配比（二期）
竞争项目分析——仁恒江湾城
推盘策略
市场现状： 2月河西市场大户型少，且以存量消化为主 品牌开发商均未推出新房源 限购政策即将推出
推出3房（132、153、154），4房176平米
抢占先机，开盘当天去化115套，4房176平米去化最快多，其次为154平米3房
市场现状： 5月河西多数楼盘（御江金城、天正滨江、保利）推出大户型，竞争非常激烈 限购令出台
推出景观4房178平米
受限购、限贷、同质化产品竞争影响，开盘仅去化10套
市场现状： 7月河西市场2房、3房存量多 利息上调
推出2房90平米、3房128、146平米）
开发商通过加大优惠幅度，降低房价
竞争项目分析——仁恒江湾城
推盘节奏
竞争项目分析——仁恒江湾城
营销活动对象以仁恒业主及仁恒会员为主，圈层营销。 其次户外大牌及现场围挡
阅尽千帆，还看江湾
阅尽千帆，还看江湾
看过江湾 方知天外天
推广节奏
竞争项目分析——中海凤凰熙岸
推盘策略
推出2房（100平米），3房（130、145平米）
开盘当天去化220套，3房145-146平米去化最多，其次为100平米2房
市场现状： 5月河西多数楼盘（御江金城、天正滨江、保利、仁恒）推出大户型，竞争非常激烈 限购令出台
市场现状： 6月河西宋都、保利、御江主要推出3房、4房 市场存量大
推出2房99平米、3房142平米，4房172平米
开盘当天仅去化48套，其中142平米去化最多
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