我们策划小组针对“碧水星城”这个项目，从项目市场、产品、营销、可研四大部分进行房地产全程策划。并具体深入到市场调研、竞争者分析、项目定位、规划设计、质量工期策划、物业管理策划、形象策划、营销推广、销售管理策划、、项目投资分析等九个环节。每一个环节，我们都通力合作，协调一致，并积极和政府有关部门和代理公司沟通合作，力求完成一份具有实用性、可行性的策划报告、
在项目进行的过程中，我们发现：随着社会经济的快速发展，以及政府宏观调控力度的加大，特别是政府近年来实施的一系列货币紧缩政策，一方面加大了购房者的购房负担，另一方面使得开发商资金链出现危机。在各方面因素的综合作用下，开发商和消费者均日趋理性，房地产市场已由九十年代的卖方市场转变为如今的买方市场。面对这样一个理性的买方市场，想要做好房地产开发，并在开发的过程中树立起企业品牌，实现项目利益最大化，其运作过程中的每一决策均显得至关重要。只有经过系统、科学的项目定位以及可行性论证，以科学取代单纯的经验来指导实践，才能寻求到制胜的策略，从而减少房地产投资的盲目性，实现多方利益最大化――这就是我们这个项目全程策划的意义所在。我们针对泉港房地产市场特点，提出本次策划的基本原则――“2＋4”原则：2即指“建个好房子，卖个好价钱”，4即指“户型紧凑适用、环境清雅优美、我们做得到、客户买得起”，并以“建个好房子”为基本指导思想，以“卖个好价钱”为最终目的。在项目的运作过程中，我们对项目所在地泉港市场的绝大多数楼盘进行了深入调研分析，并结合本项目的特征，竭力克服项目先天缺点，充分挖掘楼盘优势，在项目的全程策划过程中力求做好每个细节，力争以客观准确的项目策划方案，为开发商提供一条规避投资风险、实现利润最大化的有效捷径。
目录
项目概况 3
0.1 项目策划简介 3
0.2 项目规划简介 3
第一部分 泉港碧水星城项目——市场篇 4
1 阅读泉港 4
1．1 泉港概况 4
1．2 泉港经济发展状况 5
1．3 城市建设及发展 6
1．4 城市特质 7
2 泉港区房地产市场 8
2．1 泉港房地产综述 8
2．2 区域房地产分级市场 9
2．3 市场竞争分析 11
2．4 政策分析 15
2．5 项目定位预判 17
第二部分 泉港碧水星城项目——产品篇 18
1 消费者需求分析及项目定位 18
1．1 泉港区居民收支及消费概况 18
1．2 住房消费者需求分析 19
1．3 商铺消费者需求分析 23
1．4 项目定位 23
2 项目规划设计 24
2．1 规划概况 24
2．2 项目设计构思 25
2．3 建筑空间布局 26
2．4 道路系统布局 28
2．5 绿化系统布局 28
2．6 公建与配套系统 31
2．7 分期开发 32
2．8 建筑风格定位 32
2．9 户型设计 33
3 项目质量工期控制 34
3．1 工程质量建设管理控制 34
3．2 本工程建设监理质量控制： 34
3．3 施工项目质量因素管理 36
3. 4 工期进度控制管理 36
3．5 本项目安全管理 37
3．6 本项目施工现场管理 38
3．7 其它事项 40
4 物业管理 42
4．1 碧水星城的项目概况： 42
4．2 管理目标 42
4．3 碧水星城物业管理具体实施 43
4．4 商铺的管理 46
4．5 物业的基本管理工作 46
4．6 碧水星城物业管理费用建议 49
第三部分 泉港碧水星城项目——营销篇 50
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