康桥水郡 商业&公寓营销策划全案 博策地产经纪 第一章 康桥水郡 商业营销策划全案 目录 第一部分：本案商业街基本情况介绍 一、本案地理位置分析 项目地址：兴庆区清和南街与宝湖东路交汇处（银川市车辆管理所对面） 坐拥城市东南角，中心商业的辐射补给区，后备发展空间巨大！ 区域交通便利，车流旺盛，周边机电产业日渐成熟！ 第一部分：本案商业街基本情况介绍 二、项目总体情况分析 C字型社区商业街，水景与商机辉映而出，人流与财富同步涌进！ 三、项目经济指标分析 第一部分：本案商业街基本情况介绍 项目整体商业建筑体量为1.33万㎡，其中临街商铺面积为8551.7㎡，共计约64间；公寓裙楼商业面积为4723㎡，共计三层。独立式可拆分商铺外加水景式商业街成为区域投资升值，休闲购物的首选之地 四、项目SWOT分析 第一部分：本案商业街基本情况介绍 区位优势：位于银川市老城区东南，附近的居民众多，在建和已建的安居项目如宝庆家园规模比较大，居住氛围、生活配套已经成熟。项目周边已形成家居、装饰材料、机电、防水等传统专业市场，人气和商机都很可观。 交通便捷：项目坐落于银川市主街道清和街、宝湖路交叉路口，银川市多条公交线路繁忙通过，交通出行方便快捷。 文化氛围浓郁：十九小、十二小、一幼、一中、项目周边有满足各学龄段学校，教育资源得天独厚。 居住条件成熟：金融服务商业设施、通讯交通等配套齐全。 景观环境成熟：银川市政府斥巨资对项目西侧二支排沟进行改造，打造贯穿银川城东的水景街 项目优势分析（Strength） 项目劣势分析（Weakness） 周边环境不理想：二支排沟尚未进行改造，正临本项目商业部分，严重影响了环境的美观和空气质量。周边商业类型大多数为五金、机电，加上大型批发市场、车管所的临近，大型机动车辆往来期间，环境凌乱。 客户群零散：周边居民大多数为之前“上前城村”村民，由于拆迁再建，新建了很多商业部门，迁来很多商户等等，因此本项目客户群，就此区域较零散。 项目所在地缺乏高档居住氛围：项目周围除原上前城村拆迁再建的商业铺面之外，丽锦苑和正在建设中的宝庆嘉园都是普通住宅小区，并无高档住宅氛围 四、项目SWOT分析 第一部分：本案商业街基本情况介绍 在同等条件下，本项目推出时间相对晚，处于相对劣势，可能造成部分潜在客户已经流失。 区域内潜在供应量大，住宅及商业均有较大体量供给，将面临品牌开发商强势竞争。 将面临高品质大盘竞争时代及区域产品同质化威胁 市场存在空缺点：本项目附近成规模的中高档商业体不多,主题式商业街更是稀缺，这片市场空白将是本项目一个良好的切入点。 目标客户购买能力较强：虽然本项目地段为前“上前城村”，但由于拆迁后再建商业占用村民土地，因此村民享用的商业用地租金相当优厚，加之目前的住户相当一部分又面临拆迁问题，因此这部分客户应有着很强的购买能力 项目机会分析（Opportunity） 项目威胁分析（Threats） 四、项目SWOT分析 第一部分：本案商业街基本情况介绍 ——宏观政策“定了调”：保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓， 通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力 第二部分：市场环境分析 一、投资环境——宏观环境分析 信号一：重点转变发展方式 信号二：双政策不变背后有深意 信号三：增加普通商品房供给增强居民消费能力 信号四：放宽中小城市户籍限制推动城镇化 宏观经济政策的基调，对房地产业的影响属于中性偏多，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。 政策依然鼓励合理的自住需求。 没有明确提出抑制投机和稳定房价。对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。 住房保障依然还是重头戏。 放宽中小城市户口限制，推进城镇化，这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等 宏观政策释放出来的四大信号： 四大信号探析： 第二部分：市场环境分析 一、投资环境——经济环境分析 我市GDP增长分析 我市04-08固定资产投资分析 从02年至今年10月份，银川市的GDP保持以2位数的增幅迅猛发展，其速度远远超过全国GDP的平均增幅。08年我市GDP总额为514.11亿元，较前年增长13.3%，09年前三季度的GDP总额已超四百亿元，以同等增幅计算，今年的GDP总额约为540亿元。 经济的快速发展为一方面促使政府大额投资基础建设，美化市容市貌，另一方面也为城市的发展带来巨大的商机也投资空间。 银川市的经济环境正逐步走向西北区域经法发展的核心，未来商机将大幅增加 从固定资产投资表中可以看出银川市自04年至08年的固定资产都是逐渐递增的状态，其中07年以25.7%的比例大幅增长，08年也以24.9%的比率稳步上移。 财政收入的大幅增加直接拉伸了城市固定资产投资的增幅，城市改造换面的力度逐步增强，多方面因素促使了银川市房地产市场的火爆以及未来升值潜力的拉升。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看