第一章 【 市 场 调 研 分 析 】
——市场状况必须成为项目定位的根本依据 【调研方式及内容说明】 调研时间：2008年6月23日—6月27日 调研范围：咸阳、西安 市调目的：了解两地市场供求关系，探测二期营销方式 市调内容：两地房产供求关系、两地竞争项目、项目周边地块待开发状况 调研方式：调查问卷、二期储客访谈、销售置业顾问座谈会、政府网络数据采集等 调研人员：陕西创恒房地产策划有限公司市调部 经过为期5天的调研分析，我们从供求关系方面进行了细致的了解，主要含括居民家庭收入、居民家庭结构、居民需房面积、居民置业计划等；并从市场竞争的角度，对世纪大道周边竞争项目进行了调研，并对周边待出让土地/待动工地块行进了分析研究。凭借客观求实的作风，本着对项目负责的态度，本着实事求事反映目标客户的需求状况，我们采用调查问卷、收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。
由于地域差异、市场变化等其它因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展和项目营销的顺利进行。 相关数据来源： 咸阳市城调队调研统计数据 咸阳市统计局资料 咸阳市政府信息网相关数据 我司针对区域调研、路访的相关结果
【目录】 第一部分 咸阳房地产市场简析 第二部分 区域房地产市场调查与分析 一、区域房地产产品供应端调研分析 二、区域房地产产品客户端状况分析
第一部分 咸阳地产市场简析
咸阳房地产市场现状特点： 市场规模扩大。 今年前5个月，咸阳市房地产企业开发项目完成投资13.7亿元，比上年同期增长50%。房地产开发投资占城镇固定资产投资比重为15.5%。可见，房地产市场在投资的拉动下仍处于高速发展期。 开工面积增加。 近年来，随着西咸经济一体化进程加快，房地产业一直是咸阳的热点投资领域。许多资金雄厚的外来客商十分看好咸阳，并纷纷在咸阳投资兴业。北京、西安、广东、成都等地开发商尤其看好咸阳的房地产市场。前5个月的统计数据显示：咸阳房地产新开工面积83.7万平方米，同比增长15.3%，其中住宅82.9万平方米，增长19.5%。 房屋销售情况看好。 截止5月底，全市城镇以上房屋施工面积506.6万平方米，同比增长16.7%，房屋竣工面积为31.9万平方米，增长26.0%，其中住宅26.3万平方米，占比82.3%。众多项目的开发，促使房屋销售进一步升温。前5个月，商品房销售面积19.9万平方米，比去年同期增长110%，实现销售额4.5亿元，增长275%，其中住宅销售占70%以上。
房屋销售价格上涨 进入2008年，咸阳房地产市场房屋销售有两大特点： 好房价格继续走高。 结构优化，环境优美，交通方便的中高档住房仍然是市场追捧的亮点； 中低档房价格走势趋缓。 上半年，咸阳市商品房销售价格同比上涨3.7%，平均售价2290元/平方米，其中住宅2180元/平方米，分别比去年同期每平方米增加240元和160元。 二手房市场萎靡。 2008年上半年，由于国家房产宏观政策的影响，一手房房价上涨势头不但没有抑制，反而使二手房交易量出现明显萎缩，市场上 惜售和观望的心理情绪日渐浓厚。西安市今年上半年统计的二手房交易量只有往年同期的40%，西安二手房中介机构，也相继纷纷关门倒闭。仅存的公司也在生存危机中痛苦挣扎。同样咸阳市的二手房市场现状也不容乐观。
随着二手房交易量的下降，咸阳关门停业的中介机构也比比皆是，从去年底到今年上半年，就有“华宇”“东盛”“盛大”等五六家规模较小的房产中介公司先后停业，“爱家”“家园”“星光”等中等规模的房产中介公司也实施了业务转型的应对措施。只有“金大”“博大”两家规模相对较大的连锁中介公司继续在艰难中维持着二手房主营业务。据悉，这两家公司也有想近期缩减连锁店规模的意图。 纵观咸阳二手房市场现状以及分析各方因素对二手房交易的影响，在后期一定时期内，咸阳市二手房市场萎靡不振的现象将继续存在。 咸阳房地产开发现在已经进入高速发展阶段 咸阳市房地产已进入了高速发展时期，商品房的供应数量正在不断增加。以前楼盘供应的主要特征为规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋单体楼，环境指数一般，面积以中小户型为主。过渡到现在以占地面积大，有先进的规划理念，优美的小区景观，产品结构有多层、小高层及少量高层，户型面积以中、大户型为主，物业管理好、小区档次高、规模大成为引导市场的主流产品。这也是一个市场走向成熟的重要标志。可以这样认为该地区房地产的发展与西安地区之间的差距正在进一步缩小。

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