昆山项目调研及建议报告
目录
昆山酒店式公寓楼盘概况
上海酒店式公寓楼盘概况
南京等其他城市酒店式公寓项目概况
装修标准一览表
软装修及其家具配套一览表
装修标准建议
软装修建议：
卖点提炼
试算
媒体表现

昆山酒店式公寓楼盘概况
腾龙阁
物业地址：前进东路与樾河路交界口 售楼处电话：0512-57723636
总套数：100套左右 物业性质：产权式酒店（40年产权）
物业型态：一幢7层建筑 梯/户：2梯20多户
面积段：40-70平方米 主力面积：40、50平方米
物业费：5元/平方米/月 均价：7750元/平方米
煤气接入情况：无 水电收费标准：按商业标准征收
物业管理顾问：第一太平洋戴维斯
酒店管理公司：昆山安绅酒店管理经营有限公司 交房时间：06年3月底
开盘时间：05年7月开始预订，9月23日正式开盘 销售率：80%左右
契税征收标准：按商业房产性质征收4%
楼盘情况简介：
该案位于昆山经济开发区，周边拥有中信酒店、格林菲尔国际高尔夫俱乐部、宗仁卿纪念医院、震川高级中学、天方夜谭、上岛咖啡等生活、休闲配套。
该案为一幢7层的建筑，一、二层为商铺（入驻“米萝咖啡”、“工商银行”、“可的便利”、西餐厅等），七层为会所（有健身房、休闲吧等），三到六层为产权式酒店。
投资回报状况：
本案提供5年或10年可选、回报率8%（税前）左右的返租：业主可将物业返租于“昆山安绅酒店管理经营有限公司”并与其签订返租合同，开发商提供担保，返租期限5年或者10年业主任选，交房后第二天开始计算租金，按季度由酒店管理公司支付业主租金，合同到期业主可与酒店管理公司协商续约事宜。
举例说明：一套49.27平方米的套房总价401551元，首付4成180551元，贷款22.1万元（10年期），每月还贷2467元，每月税后租金2785元，每月盈余318元。
楼盘装修状况：
售楼处报四星级装修标准（中式）：“德格”抽油烟机、全套“科勒”洁具、“百隆”橱柜、“康佳”27吋液晶电视、“格力”空调、国内品牌地毯、冠军瓷砖等。
安保状况：
保安24小时监管；一卡通系统；电子对讲系统设置；安防闭路监视电视系统；红外线监控系统。
高科技智能状况：
入户开启、楼内消费、享受贵宾优惠一卡通系统；有线电视系统；楼宇监控报警系统；主入口汽车出入管理系统；FTTB（Fibre to the Building）系统（100M）。
酒店服务状况：
该案设立商务中心，为业主推出商务附加服务，可以提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴以及客户投诉受理等服务。
国际上湖
物业地址：巴城锦丰路与湖滨路交界处 售楼处电话：0512—57650222
总套数：470套左右 物业性质： 酒店式公寓（70年产权）
物业型态：一幢11层建筑 梯/户：6梯48户左右
面积段：40—113平方米 主力面积：40、50平方米
物业费：管理公司支付 均价：10000元/平方米
煤气接入情况：无 水电收费标准：住宅标准
物业管理公司：昆山星海物业
酒店管理公司：戴徳梁行旗下宝曼酒店管理公司 交房时间：06年5月
开盘时间：04年12月 销售率：95%
契税征收标准：按住宅房产性质征收2%
楼盘情况简介：
“国际上湖”一层局部架空作为停车场，二层为酒店公寓配套用房，三层以上为酒店式公寓；该案推出酒店式公寓470套房源，主力面积在40—50平米，另有少量113平方米的复式套房，均价10000元/平米，属度假类物业。该案首付低，商业设施较为齐全，酒店由戴徳梁行管理。该案于04年12月开盘，交房日期约在06年5月。
投资回报状况：
“国际上湖”提供10年纯投资回报率8%的返租，租期为2005年1月1日至2014年12月31日。业主与开发商签订买卖合同后，将物业返租给“上湖酒店管理公司”，“上湖酒店管理公司”再委托“宝曼酒店管理公司”进行管理，开发商为返租提供担保。
举例来说，如购买一套总价50万元的房屋，十年8%即40万，前四年回报16万签约时立即抵充房款，合同价格即为34万元，业主再进行商业贷款，假如贷款七成，首付款即为10.2万元，“上湖酒店管理公司”再提供给业主10年免息贷款9.2万元，业主每年归还10%，即业主在购买这套房屋时实际一次性首付仅一万元即可，此外剩余6年的租金按年由“上湖酒店管理公司”支付给业主，另外业主每年享有14天的免费入住权。
楼盘装修状况：
四星级装修标准
酒店服务状况：
三大会所：包括SPA、壁球馆、中西餐厅、GOLF练习室、咖啡屋、棋牌室、美容中心、佐治法式蟹料理、会务中心等。商务附加服务包括提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴以及客户投诉受理等服务。
东方云顶
物业地址：巴城镇湖滨南路1098号 售楼处电话：021-62718188
总套数：1700套左右 物业性质：酒店式公寓（70年产权）
物业型态：4幢10层建筑 梯/户：4梯58户
面积段：40—208平方米 主力面积：50—60平方米
物业费：管理公司支付 均价：10000元/平方米
煤气接入情况：无 水电收费标准：管理公司支付
物业、酒店管理公司：Twiwe Hospitality Consulting&Training（澳大利亚）
开盘时间：04年5月 交房时间：06年6月
销售率：60%左右 契税征收标准：按住宅性质征收2%
楼盘情况简介：
“东方云顶”总占地500亩，由别墅区、主楼区和户外活动区三大区块组成，定位于国际级的集休闲、度假、养生等综合功能为一体的休闲胜地，拟定于2006年6月正式启用。目前，主楼区产权式酒店公寓正在销售，其开盘时间为04年5月。均价10000元/平方米，另外按朝向不同每套加收4.5—2.5万不等的景观费，景观费的收取标准是以房屋朝向而定，如西向为阳澄湖方向，则为4.5万元；南向为3.5万元；北向2.5万元。具体价格可以商议。
投资回报状况：
本案前十年业主将物业返租与开发商--昆山东方云顶广场有限公司，开发商每年给出纯投资回报8%，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定帐户后第二日开始，租金按月支付，开发商返还一次性付款客户前4年32%租金收益中的30%租金抵扣购房款，则其实际支付7成总房款，第五年的收益变为8%+2%=10%，6-10年继续为8%；从第11年至土地使用年限截至业主将物业委托给开发商经营管理，回报采取利润分红的形式（分红按年支付）。此外第6年-20年内业主可将物业原价回售于开发商。
租赁及委托经营管理合同在购房时一次性与开发商--昆山东方云顶广场有限公司直接订立，投资商—昆山红枫房地产有限公司提供担保。
下表作简要说明：
投资回报表
举例
一套面积53平方米的物业，单价10000元/平方米，总房价即53万，如业主贷款期限20年，贷款金额为26.5万元，月还款额1754.83元，年还款额21057.96元，而每年回报为4.24万元（8%）
备注：
年收益=年租金-年还款额=42400-21057.96=21342.04元/年（税后）
10年收益213420.4元
前10年（每年8%收益）
自租赁期第一年开始，乙方每年分12次以现金形式向业主支付租金。
第11—20年
每年项目地上建筑及内湖水上项目净利润优先偿还贷款本利，超出部分按业主30%，开发商70%的利润进行分红。
第21年—土地使用年限截止日
同11—20年的分配方式
其他
酒店交付使用后，业主每年免费12天物业住宿权限、俱乐部会员优惠；酒店正式营业后第6—20年，如业主欲将该物业转让给开发商，开发商原价回购
楼盘装修状况：
售楼处报五星级3000元/平方米。
外墙：高档环保涂料、玻璃幕墙
内墙：高档环保涂料，高档墙纸，实木饰面（三者中之一）
顶棚：轻钢龙骨、石膏板、高档环保涂料
地面：仿古地砖，高档抛光砖，实木地板（三者中之一）
门窗：外：铝合金门窗；内：实木门窗
卫生间：高档品牌淋浴设备及洁具设备
阳台：不锈钢钢化玻璃栏杆或艺术栏杆
电梯：国际品牌
酒店服务状况：
1200人宴会厅、8000平方米康疗SPA馆等。商务服务包括提供打印、复印、图文扫描、文件装订、传真、商务接待、服务信息、资料收集、办证咨询、代订票务、租车咨询、代订搬运、各类公共事业费用代收代缴等。
星海大厦
物业地址：前进西路、亭林路297号 售楼处电话：0512—57572222
总套数：180套左右 物业性质：酒店式公寓（70年产权）
物业型态：一幢10层建筑 梯/户：2梯/20户
面积段：43—55平方米 主力面积：43、55平方米
物业费：1.8元/平方米/月 均价：5500元/平方米
煤气接入情况：无 水电收费标准：住宅标准
物业、酒店管理公司：新加坡PWD管理公司 交房时间：06年4月
开盘时间：05年3月 销售率：75%左右
契税征收标准：按住宅房产性质征收2%
楼盘情况简介：
“星海大厦”酒店式公寓为一栋10层小高层，一层为商铺，2—9层为酒店式公寓，共计180套左右，均价5500元/平方米，于05年3月开盘，06年4月交房。该案还设有公寓、别墅及办公楼产品，公寓目前售罄，均价约在4800元/平方米左右。办公楼均价在6400元/平方米左右。
投资回报状况：
物业公司只帮助进行代租。
楼盘装修状况：
600元/平方米
外墙：高级釉

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