城中村改造相关法律问题讲座 二○○八年六月 城中村分析 一、拆迁三方利益冲突分析 二、法律背景分析 三、政策背景分析 四、改造模式分析 城中村改造与拆迁难题 1、多年来城中村无法进行彻底改造的原因在于拆迁。（城乡二元管理结构，从放任到严管引发的村民抵制，改造的紧迫性与政府决心） 2、等价交换并不能完全解决拆迁的问题。（农民内心渴望拆迁，但行为上却表现为抵制拆迁。单纯的赎买无法解决拆迁问题。） 3、现在的法制环境并不利于拆迁 城中村改造符合所有人的利益 1、政府需要改造城市。（城中村已成为无法回避的问题，治安问题，危房问题，城市规划问题） 2、开发商需要土地。（城中村土地资源丰富，区位优质，将成为下一个开发热点。） 3、城中村居民希望改善环境，提升物业价值。（安全隐患，违法犯罪案件滋生，经济上去了，但文化无法改善。） 三者在改造上没有根本利益冲突 拆迁最大难点在于法治环境上 目前的拆迁近乎于无法可依的状态 城中村改造的法律依据 1、《土地管理法》------集体土地上附着物的拆迁 2、《城市房屋拆迁管理条例》-----国有土地上房屋拆迁 3、《城乡规划法》------违章、违法建筑的拆除 4、《物权法》------对于私有房产的保护 土地管理法 1、农村房屋产权在法律体系中的缺失，房屋与青苗补偿等同。 《土地管理法》四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 《云南省土地管理条例》二十六条：征用土地上有附着物的，按照下列标准支付补偿费。 被征用地上的房屋、设施需要拆迁的，采取产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合法形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作为补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算 土地管理法 2、二元管理体制引发的混乱。法律上集体土地只能种庄稼，不能办产权。但事实上城中村的房屋与城市房屋承担了同样的功能。农民以种房子为生，小产权房除了没有产权，其功能没有区别。 3、房屋与青苗等同造成了农民房与城市房屋拆迁补偿的根本区别。（1）产权缺失（2）法律规定赔偿标准很低。土地原用途补偿，房屋重置价补偿。（2）政府定价原则，公告后再听取意见（3）拆迁程序粗糙 土地管理法 4、城中村房屋拆迁的强制措施法律依据 〈土地管理法〉：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 〈实施条例〉：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。 实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出 土地管理法 由于以上原因，城中村房屋由于除了产权受限以外，其功能与城市房屋没有二致。但由于法律分别适用造成大大低于城市房屋补偿标准，因此形成农民的抵制。 在实际的执行中，由于〈土地管理法〉缺乏有效的拆迁程序保证，造成事实上的拆迁困难。 部分城市进行地方立法：如〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉、〈宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则〉等。 昆明至今没有〈集体土地的房屋拆迁条例〉 城市房屋拆迁管理条例 拆迁流程: 一、领取立项批文、土地使用权批准文件、建设用地规划许可证 二、申请拆迁许可证 三、公告 四、协商签补偿协议 五、达不成协议的，行政裁决 六、行政复议，行政诉讼 七、强制拆迁 城市房屋拆迁管理条例 1、城市房屋拆迁管理条例是保证拆迁最有利的法规。 （1）拆迁许可由政府决定，没有严格限制条件。规划变更不需经过原居民同意。 （2）拆与不拆没商量，拆迁许可证一经发放就进行到底 城市房屋拆迁管理条例 （3）开发商拆不动由政府出面，行政裁决由政府作出，司法强迁由政府申请。 （4）评估价等价交换是强制买卖。 （5）对于开发商而言，拆与不拆有保障，拆迁周期大至有保障，拆迁成本大至有保障 《拆迁管理条例》的法律质疑 一、什么叫作拆迁是交易还是权利剥夺 1、拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。 2、拆迁的目的不是获得房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用。还不是政府征用，而是另一个主体利用政府权力征用。 3、拆迁的结果是土地由一个民事主体变更为另一个主体，可能是政府，可能是另一个民事主体。 4、所以，拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征收、征用 对《拆迁管理条例》的法律质疑 二、拆迁人的法律地位有问题，赋予一个民事主体拆迁另一个民事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行为就应当遵循平等自愿原则，为何拆迁民事主体能够借助行政强制力完成拆迁？ 承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他人； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看