有这么一群人： 他们是深圳人， 因为他们在深圳工作、生活； 他们不是深圳人， 因为他们没有享受到真正的深圳生活， 他们没有归属感， 他们依然漂泊。 下一站， 他们将出发， 寻找深圳生活！
东部曦城，15万人的深圳生活梦！
寻找深圳生活 ——龙光东部曦城项目营销全案
惠州中原事业一部Huizhou.4
【目标理解】本次报告解决三大问题
提升龙光品牌价值
解决问题
问题1
问题2
问题3
一期快速去货回款
项目整体定位突围
【本项目概况】规模巨大、资源相对缺乏、大势趋同，均为城郊型大盘，资源及规模不具备唯一性，但区域发展前景最佳

资源无竞 争优势
占地规 模宏大
紧邻深 圳龙岗
周边规 划优越
项目拥有一定山体景观资源，但作为大盘并无其他较好的自然资源支撑，并且城市资源亦是非常缺乏

本项目占地180万平米，规划建筑面积500万平米，属区域第二大盘，项目内部可塑性极强，更宜打造中高品质住区
项目区位非常优越，毗邻坑梓，为规划坪山新城郊区东延第一站，将率先承接深圳异地置业客户群体，受一体化利好促动明显

项目紧邻城市主干道-西南大道，10月将接通深圳兰竹东路，两地实现零距离接驳，届时项目前往深圳龙岗及大亚湾区域等非常便利

【可比竞争】18大盘涌动、本项目相对趋于竞争楼盘特色略显不足，在规模、资源、配套等多方面无绝对竞争优势

水资源
山资源
半岛1号 100万㎡
熊猫国际 110万㎡
光耀城 100万㎡
振业城 300万㎡
碧桂园 200万㎡
万城 80万㎡
本项目 500万㎡
西飞项目 150万㎡
滨海城 800万㎡
盈泰森 500万㎡
东部项目 100万㎡
天安项目 100万㎡
大爱城 63万㎡
卓越项目 220万㎡
星河项目 150万㎡
数据来源：中原地产惠阳—大亚湾监控数据
合生现代城 170万㎡
金海岸 占地170万㎡
波希塔诺 80万㎡
思考： 面对众多资源型大盘竞争， 本项目如何突围？
PART1：市场环境分析
PART2：项目市场定位
PART3：一期营销策略
破局
立势
突围
【报告结构】
PART1：市场环境分析
PART4：一期经济测算
利润
市场破局
Step1：近期市场表现
【深圳市场扫描—供求失衡】深圳市场自09年8月起，供求比维持在0.6，进入3月龙岗供求比仅在0.19，供求矛盾非常明显

龙岗区3月份的新房成交回到千套之上，共成交1097套，环比增加3.3倍，成交面积超过10万平方米，环比增加2.7倍
深圳新房的成交量触底强势反弹，3月份深圳的新房成交超过3千套，环比2月份大幅增加约1.8倍，不过，由于去年3月份的成交量创历史新高，导致同比仍大幅减少6成多

深圳地区供求情况
龙岗地区供求情况
【深圳市场扫描—价格高企】深圳3月成交价格同比09年大涨84.1%，为20433元/平米；其中龙岗同比上涨69.2%

龙岗区由于3月份成交以茗萃园、上品雅园等中低价位项目为主力，大幅拉低全区的成交均价，环比大跌约20％至13735元/平方米，同比仍大涨近70％
3月份深圳的新房成交均价从顶峰大跌近4000元/平方米至2万左右，为20433元/平方米，环比下跌15.5％，同比仍暴涨84.1％！
深圳近期价格走势（单位：元/㎡）
龙岗近期价格走势（单位：元/㎡）
【惠湾市场—量价齐增】09年全年成交高达147万平米。惠阳价格更由3400 元/㎡增至4100元/㎡，4月均价已超4400元/平米

惠阳区供应量70.95万平米，同比减少26%; 成交73.39万平米,同比增加2倍; 供求比为0.97
惠阳区商品房成交均价达到4273元/平米，同比上涨9%
惠阳区历年供应成交走势(单位:万平米）
惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)
大亚湾区供应量37.46万平米，同比减少77%; 本年度成交74.16万平米,同比增加136%; 供求比为0.51
大亚湾区商品房成交均价达到3921元/平米，同比上涨11%
大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)
大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)
【大亚湾市场—量价齐增】大亚湾09年成交量超07年两倍。同比08年价格上涨10.7%，10年4月价格激增至4600元/㎡

【客户表现—客户演变】：惠湾深圳客在7成左右，其中大亚湾达85%。沿海高速通车后，出现深圳客疯狂置业大亚湾局面

【数据来源：中原地产市场研究中心】
本地客比例下降，是对惠湾整体市场而言，单独惠阳市场，本地客户比例仍占2-4成，楼盘第一居所因素越高，则比例越高
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