==>> 点击下载文档 |
资源无竞 争优势
占地规 模宏大
紧邻深 圳龙岗
周边规 划优越
项目拥有一定山体景观资源,但作为大盘并无其他较好的自然资源支撑,并且城市资源亦是非常缺乏
本项目占地180万平米,规划建筑面积500万平米,属区域第二大盘,项目内部可塑性极强,更宜打造中高品质住区
项目区位非常优越,毗邻坑梓,为规划坪山新城郊区东延第一站,将率先承接深圳异地置业客户群体,受一体化利好促动明显
项目紧邻城市主干道-西南大道,10月将接通深圳兰竹东路,两地实现零距离接驳,届时项目前往深圳龙岗及大亚湾区域等非常便利
【可比竞争】18大盘涌动、本项目相对趋于竞争楼盘特色略显不足,在规模、资源、配套等多方面无绝对竞争优势
水资源
山资源
半岛1号 100万㎡
熊猫国际 110万㎡
光耀城 100万㎡
振业城 300万㎡
碧桂园 200万㎡
万城 80万㎡
本项目 500万㎡
西飞项目 150万㎡
滨海城 800万㎡
盈泰森 500万㎡
东部项目 100万㎡
天安项目 100万㎡
大爱城 63万㎡
卓越项目 220万㎡
星河项目 150万㎡
数据来源:中原地产惠阳—大亚湾监控数据
合生现代城 170万㎡
金海岸 占地170万㎡
波希塔诺 80万㎡
思考:
面对众多资源型大盘竞争,
本项目如何突围?
PART1:市场环境分析
PART2:项目市场定位
PART3:一期营销策略
破局
立势
突围
【报告结构】
PART1:市场环境分析
PART4:一期经济测算
利润
市场破局
Step1:近期市场表现
【深圳市场扫描—供求失衡】深圳市场自09年8月起,供求比维持在0.6,进入3月龙岗供求比仅在0.19,供求矛盾非常明显
龙岗区3月份的新房成交回到千套之上,共成交1097套,环比增加3.3倍,成交面积超过10万平方米,环比增加2.7倍
深圳新房的成交量触底强势反弹,3月份深圳的新房成交超过3千套,环比2月份大幅增加约1.8倍,不过,由于去年3月份的成交量创历史新高,导致同比仍大幅减少6成多
深圳地区供求情况
龙岗地区供求情况
【深圳市场扫描—价格高企】深圳3月成交价格同比09年大涨84.1%,为20433元/平米;其中龙岗同比上涨69.2%
龙岗区由于3月份成交以茗萃园、上品雅园等中低价位项目为主力,大幅拉低全区的成交均价,环比大跌约20%至13735元/平方米,同比仍大涨近70%
3月份深圳的新房成交均价从顶峰大跌近4000元/平方米至2万左右,为20433元/平方米,环比下跌15.5%,同比仍暴涨84.1%!
深圳近期价格走势(单位:元/㎡)
龙岗近期价格走势(单位:元/㎡)
【惠湾市场—量价齐增】09年全年成交高达147万平米。惠阳价格更由3400 元/㎡增至4100元/㎡,4月均价已超4400元/平米
惠阳区供应量70.95万平米,同比减少26%; 成交73.39万平米,同比增加2倍; 供求比为0.97
惠阳区商品房成交均价达到4273元/平米,同比上涨9%
惠阳区历年供应成交走势(单位:万平米)
惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)
大亚湾区供应量37.46万平米,同比减少77%; 本年度成交74.16万平米,同比增加136%; 供求比为0.51
大亚湾区商品房成交均价达到3921元/平米,同比上涨11%
大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)
大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)
【大亚湾市场—量价齐增】大亚湾09年成交量超07年两倍。同比08年价格上涨10.7%,10年4月价格激增至4600元/㎡
【客户表现—客户演变】:惠湾深圳客在7成左右,其中大亚湾达85%。沿海高速通车后,出现深圳客疯狂置业大亚湾局面
【数据来源:中原地产市场研究中心】
本地客比例下降,是对惠湾整体市场而言,单独惠阳市场,本地客户比例仍占2-4成,楼盘第一居所因素越高,则比例越高
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看