本文首先针对苏州以及吴中区的宏观市场做了详细的分析与预测，希望能通过对这些方面的详细分析来客观的把握市场的走势，并对项目所处的客观局势有个正确的认识，为发展商下一阶段的项目方案完善和后续的营销推广提供具体的意见。其次为项目定位以及招商策略、营销推广上做了严谨的建议，主要是在项目关于定位的论述基础上，结合对项目规划方案的理解，从区域市场发展趋势以及客户消费需求的角度提出建议，希望可以在项目产品最终确定前提下，对整个项目操作提供参考性意见，并在项目基础上，采取合适而具有创新的营销推广达成项目的最终成功
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【市场篇】
第一部分 【宏观形势分析篇】
一、经济分析——1～7月苏州经济运行简析，今年以来，我市全面落实科学发展观，大力构建和谐社会，全市经济保持了稳定快速的发展态势
财政收入大幅增长
财政收入总量不断攀升，1～7月，全市完成地方一般预算收入321.97亿元，已相当于全年（400.23亿元）的80%，超过全年水平（316.78亿元）。当月完成地方一般预算收入54.85亿元，增收16.81亿元，增长44.2%，为今年以来月度最高增幅。分地区看，吴中区、高新区和工业园区分别增长38.4%、38.2%、37.7%，增幅位于全市前三甲
固定资产投资增速平稳
全市固定资产投资继续保持平稳增长态势，1～7月完成全社会固定资产投资1407.25亿元，比去年同期增长9.2%，增幅比上月高0.2个百分点
从经济类型看：私营个体投资总量超过外资。1～7月全市国有经济完成投资231.10亿元，下降11.6%，占全社会投资16.4%；私营个体经济完成投资469.00亿元，三资企业完成投资459.00亿元，分别占全社会投资额的33.3%和32.6%，同比增幅分别为14.6%和12.5%
从产业投向看：一、三产业投资较快增长，第二产业投资下降。1～7月第一产业完成投资1.82亿元，同比增长203.9%；第二产业完成投资739.71亿元，同比下降2.3%；第三产业完成投资665.73亿元，同比增长25.6%
消费需求持续升温
1～7月市区居民人均可支配收入为12549.48元，同比增长14.0%，居民收入的稳定增长促进了消费市场繁荣。1～7月全市实现社会消费品零售总额694.60亿元，增长17.1%；其中批发和零售业实现零售额606.54亿元，住宿和餐饮业实现零售额87.33亿元，分别增长17.4%和16.7%。城乡市场共同繁荣，1～7月城市市场实现零售额522.27亿元，同比增长17.4%，农村市场实现零售额172.33亿元，同比增长15.9%。另金融服务发展迅速，金融信贷规模扩大，支撑发展的作用得到加强，7月末，我市金融机构人民币存贷款余额分别为6690.10亿元和5185.76亿元，分别比年初净增892.13亿元和756.05亿元
对外贸易快速增长
对外贸易快速增长，1～7月全市完成进出口总额1131.62亿美元，其中出口 632.27亿美元，同比分别增长23.4%和28.5%。实现高新技术产品出口349.05亿美元，增长37.1%，占全市出口总额的55.2%；出口总额中，一般贸易出口118.98亿美元，加工贸易出口501.99亿美元，同比分别增长36.7%和24.6%，一般贸易出口增幅高于加工贸易12.1个百分点
二、房地产市场土地拍卖导向
2001-苏州市土地（拍卖）供应量分析
苏州市土地市场“招拍挂”制度实行近6年来，2001-土地放量迅猛，年增长幅度达到38-412%。遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。到，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再一次被推向高峰。，苏州市土地市场供应量继续走高，土地出让总量达898.47万平方米，比增长57%
分类型土地供应量分析
，居住用地供应量为618.9万平方米，比增长36%。2001-居住用地供应走势与同期土地市场走势基本一致，总体上呈现一路走高的态势。商业用地的供应量也持续上升，2001年商业用地尚处于空白状态，但自2002年首次上市后增长迅速，所占总量比例逐年扩大。商业用地占出让总量达31%，而和所占比例分别为15%和20%
土地拍卖剪影
三、市场成交状况
三年商品房推售面积产品结构分析
-推售面积结构汇总列表（单位：万方）
上半年房地产市场状况
今年以来，苏州市房地产业在经历了几年宏观调控的基础上朝着更为健康、稳定的方向发展，地位更加突出、规模更加扩大、市场更加广阔
房地产业在国民经济中的地位不断提升
1、房地产增加值增幅高于全市GDP。上半年，苏州市房地产业增加值达到87.09亿元，比去年同期增长16.8%，超过同期全市GDP增长水平0.8个百分点，占全市GDP的比重由比去年同期的3.0%提升至3.2%，充分显示了房地产业作为支柱产业在苏州经济发展中的地位和作用
2、房地产开发投资占全社会投资的比重提高。近几年，苏州房地产开发投资逐年增长，自实行宏观调控政策后，投资增幅逐渐趋于平稳，今年以来，开发投资又呈回升的态势。上半年，全市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为20.4%，比去年同期提升了3.7个百分点，成为支撑全市固定资产投资规模和速度的主力军
房地产开发市场不断壮大
1、房地产开发投资逐步回升。今年以来，随着商品房销售形势的回暖，我市房地产开发投资逐步回升，上半年，全市房地产开发完成投资241.72亿元，同比增长33.3%，增速比上年同期和今年一季度分别提高19.8个和12.3个百分点，呈现出较强的投资增势
2、施工规模进一步扩大，新开工面积增速迅猛。今年上半年，全市商品房施工面积4920.85万平米，同比增长22.5%；其中住宅3690.34万平米，同比增长17.0%，占所有商品房施工面积的75%。全市商品房新开工面积1005.18万平方米，其中住宅新开工823.67万平方米，同比分别增长26.7%和39.6%，增幅比一季度分别上升40.8和41.8个百分点
3、商品房销售活跃、价格平稳增长。今年上半年，我市的房地产市场呈现出产销两旺的局面。全市商品房销售面积708.69万平方米，同比增长21.6%，其中，销售商品住宅599.7万平方米，增长17.0%，增幅分别比去年同期提高9.5和6.5个百分点，上半年，全市商品房平均单价为4865元/平方米，其中住宅4664元/平方米，同比分别增长6.3%和5.0%，房价进一步走稳。但局部地区的房价增幅较大，如园区某楼盘均价从年初的7500元/平方米至目前的8900元/平方米，涨幅过猛
四、市场总体概述
五、9/27新政对于苏州房地产市场的影响分析及战略导向
新政对于房贷的影响表：
物业类型
面积
首付比例
贷款利率
期 限
住 宅
﹤90㎡
≥20％
﹥90
≥30％
第一套贷款后的第二套
≥40％
≥基准利率1.1倍
商 业
――
≥50％
≥基准利率1.1倍
≤10年
商住房
――
≥45％
≥基准利率1.1倍
≤10年
新住房信贷政策保护及鼓励城市居民的住房消费（第一次购房），如仍采取较低的住房贷款按揭比例(如90平方米下的住房按揭比例为20%)，以及房贷利率仍实行优惠利率
至于对购买第二套住房或第二套以上住房的银行信贷，新住房信贷政策不仅要求首付比例提高到40%以上，而且房贷利率也将是目前基准利率的1.1倍以上。也就是说，个人必须以市场利率进行房地产投资，并难以便利地利用银行的金融杠杆了，这比购买第一套住房的房贷利率水平上涨了30%。给投资者需要慎重的考虑其投资房地产的投资风险了
如下阐述的“新政前后成交情况分析”，新政的影响在苏州是比较明显的，如在刚过去的住博会相对于5月的住博会交易量下降了100多套，相对新政前一周更是大幅度的下降。在细则未下发之前，交易量是极其理性且是缓和的，根据细则的收紧状况及明确程度，开发商的产品很受考验
受刚性需求的影响，暂时楼市的交易量将有所下滑，但不会有较大的震荡。房价的总体攀升趋势不会改观，但涨价幅度较小，市场肯定会存在延迟推盘，小量体试探性销售状况
近阶段购房者心理也会存在着变化，由于第二套房首付和贷款利率的提高，投资性需求首当其冲地将受到抑制，因为事实上银行贷款是不少投资客的重要资金来源，房贷新政出台后，其首付和还贷压力陡增，因此可能会减少投资行为，甚至不排
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