长沙
房地产年报
目录
卷首语……5
第一章大事件……6
一、政策类7
（一）土地政策类……7
（二）房地产政策……11
二、市政类19
（一）片区规划类……19
（二）交通规划类……23
（三）重大项目规划类28
三、市场类37
（一）土地类…37
（二）房产类…39
四、企业类41
第二章背景篇… 44
一、经济环境分析……44
二、政策环境分析……46
三、政策预测…50
第三章市场篇… 51
一、整体市场盘点与预测52
（一）市场盘点 52
（二）趋势预测 62
二、土地市场盘点与预测63
（一）市场盘点 63
（二）土地出让分析… 64
（三）土地成交分析… 67
（四）土地价格分析… 70
（五）趋势预测 72
三、住宅市场盘点与预测73
（一）市场盘点73
（二）趋势预测84
第四章产品篇… 85
一、产品综述…86
二、产品结构…86
三、经典案例…95
第五章营销篇…125
一、营销综述…126
二、营销策略盘点……126
三、经典案例…140
1、案例A……140
项目简介……140
营销解析141
案例借鉴146
2、案例B147
项目简介147
营销解析147
案例借鉴150
3、案例C150
项目简介150
营销解析151
案例借鉴151
4、案例D152
项目简介152
营销解析153
案例借鉴156
5、案例E156
项目简介156
营销解析157
案例借鉴158
第六章附件……159
一、区域A……160
1、区域综述160
2、土地市场161
3、住宅市场163
4、热销项目166
二、区域B… 171
1、区域综述171
2、土地市场172
3、住宅市场175
4、热销项目177
卷首语
回顾长沙房地产市场，简单来说是“快速填洼”年。年初长沙的房价比南昌、南宁和贵阳等城市低，而且远远低于武汉、重庆、广州等周边大城市，价值洼地现象明显，加之二线城市的发展价值引动资金导入，长沙在多方利好的情况下，销售面积和价格双双高走

同时，受宏观政策的影响，的长沙房地产业出现许多共性问题

逐利本性导致大量资金进入股市与楼市，结果既推高了股指也助推了房价上 涨。长沙也不例外。据初步统计，长沙房价07年与06年相比每平方米价格涨了1500元，是长沙历史上上涨最快的时期。客源方面主要由长沙本地居民、邻近市县富裕起来的人群以及沿海等发达地区的专业‘炒家’构成

另外，国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，长沙也加大了廉租房与经济适用房的建设，07年政府公布长沙累计批准预售937万㎡，实现商品房销售面积894万㎡，根据上海克而瑞长沙分支机构的市场监控数据，以定向为主的非商品房成交量也非常可观

投资方面，长沙07年完成房地产开发投资约420亿，与去年同期相比增长约40%，占全市固定资产投资达27%以上，投资增幅上升，增速超过固定资产投资增速，远高于GDP增速。与全国一样，房地产开发投资占固定资产投资比重有所加大，成为拉动经济增长的主要因素之一

的长沙房地产发展预计房价仍然会按照自己的节奏继续上升，但上涨幅度不会很大，价值洼地缓慢填平，外来资金继续涌入，在资本投入的同时，投资性资金也开始放量，“长、株、潭”获取两型性社会试点城市，进一步把长沙这个内陆二线城市推到了房地产发展的浪尖风口，投资性需求将与刚性需求并驾拉动长沙的房地产发展

从市场规模来看，根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。，长沙市新开工面积达到1050万平方米，新开工面积也在1100万平方米左右。因此，，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化
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