1 土地投标(商务)
1． 作业目的 土土土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。 2． 作业依据 政府土地管理部门发布的土地公开招投标信息，公司年度开发计划，地区地形图。 3. 决策岗位 总裁：负责土地投标书（商务）的批准和签发。 主管岗位经营总监： 负责投标书的最后通稿，向总裁和董事长汇报并商量决定投标报价。 协管岗位开发总监、财务总监：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。 主办岗位经营统计部、开发投资计划部：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。 协办岗位开发销售管理部，开发项目核算部，财务总部，办公室：按主办岗位的要求，按时提供书面的资料信息，并对其真实性和客观性负责。 4. 紧前工作条件 获得土地招标文件和相关技术指标要求。 5. 作业描述 5.1 组织现场踏勘 由开发总监召集，本主办岗位组织，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地状况调查》）。其中开发销售管理部重点对现时周边市场情况进行详细调查，完成市场分析、市场预测，以及未来开发项目的产品定位（开发总监认为有必要时，市场调研业务可安排开发销售管理部岗位委托专业咨询公司进行）。开发投资计划部重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、城市建设规划等情况进行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。 5.2 投标准备会议 经营总监召集上述所有岗位举行投标准备会议，按投标期限制订工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 5.3 各岗位责任和分工 开发销售管理部：负责编制可行性报告。根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 开发投资计划部：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格式编制商务标。负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门；向开发项目管理部催办技术标。 开发项目核算部：负责编制现场建设成本。 财务总部：负责编制内部管理成本和税费；提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。 经营统计部：负责商务标书的制作。 集团办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。 经营总监：审阅提交的投标文件并组织修改。在向总裁和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。 5.4 投标（商务标）文件内容： 投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性研究报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。 5.5 参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被委托人必须密切关注评标过程，及时向上级领导汇报。 5.6 投标工作全过程的保密纪律： 5.6.1 所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须集中在一个目录内并设置加密。 5.6.2 文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 5.6.3 各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，开发总监对最终报价承担保密责任。 2 土地投标（技术）
1. 作业目的 土地土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分，也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。 2. 作业依据 从政府土地管理部门取得的开发投资计划部招标书。 3． 决策岗位 总裁：负责土地投标书（技术）的批准和签发。 主管岗位开发总监：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总裁推荐首选方案。 主办岗位 开发项目管理部：按时完成以下作业描述中各节点作业。 4． 紧前工作条件 已获悉政府公布的公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。 5． 作业描述 5.1 编制工作进度计划 因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与开发投资计划部岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。 5.2 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 5.3 编写设计任务书草稿 详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。 5.4 概念方案的设计成果 必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为： 5.4.1 规划设计成果 A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 5.4.2 规划内容与深度 规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。 规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。 小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 5.5 内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由开发总监主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单，分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。由开发总监确定首选方案后，报总裁批准。 5.6 签订设计咨询合同 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。 5.7 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 5.8 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交开发投资计划部岗位，作为技术标并入土地投标文件。 5.9 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 3 土地状况调研
1. 作业目的 取得取得直观的地块信息，为决定是否投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 2. 作业依据 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 3. 主管岗位开发总监：熟悉现场内外环境情况及地质情况，纠正调研报告中的错误。 承办岗位开发投资计划部、开发销售管理部、开发项目管理部、财务总部：熟悉现场内外环境情况，负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 4. 紧前工作条件 已获取相关土地将要招标的信息。 5． 作业要求 5.1 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本承办岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下作业描述中选择调研项目。 5.2 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含作业描述中的全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。 5.3 本作业形成的调研报告的编制质量接受开发总监的检查和评价。 6． 作业描述： 6.1 调研外部环境： 6.1.1 生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺
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