产品线单套产品价值盘点
别墅产品
洋房产品
刚需型产品
复地温莎堡销售及库存情况汇总表
联排产品面积占比超过50%，其中联排C全部项目存量的1/3，是绝对的项目主力产品、年度推售的重点；
双拼作为明星产品，产品的推售应结合联排产品贯穿全年；
洋房产品存量较少，对全年任务影响较小，应尽快清货以明晰产品线；
小高层产品虽然面积占比接近二成，但户型偏紧凑实用，应考虑利用上半年节点推售，力求主力及早消化；
公寓产品在下半年才能推出，蓄客周期长，应力求开盘即清
产品分布情况
销售率30%
销售率50%
销售率70%
售罄
2012年全年可售套数共计643套，
销售面积131955.55㎡，
销售额约161212万（含2.2期）
未售出
2.1期别墅存货量大，其中邻近高尔夫一侧的优质资源（所有双拼及部分联排）产品保有相对完整，二期东南侧别墅产品有销售但销售情况较分散
销控分散
第三部分
市场环境分析
2011年市场分析
2011年天津市场分析
2011年区域市场分析
2011年竞品销售分析
2011年市场环境分析
天津市场
成交面积：2月达到全年峰值，新政后出现第一个下滑期；调控加剧信贷紧张，传统“金九” 热度不复往年，10月开始是第二个下滑期，市场观望情绪持续并有加剧态势
成交均价：全年9300元/㎡左右，新政后达到8000元/㎡全年最低点；年底调控加剧，但均价并未降低，刚需产品销售受抑制，导致市场表象为量跌价升
全市成交量价关系图
十月过后，房地产市场进入冰点，成交量严重萎缩，成交产品多为高端产品，成交均价较高
量升价跌
量跌价涨
量升价跌
量跌价升
数据来源：富思博得
注：数据来源网签数据，量价走势与实际市场走势滞后1个月左右
区域市场
东丽区成交量价关系图
成交面积：5月区域内竞品频繁推盘，成交面积达到全年峰值，新政后和10月是两个下滑期，与全市市场状况一致；11月跌为全年谷底
成交均价：全年未低于8300元/平米，2月和5月由于各项目频繁加推配合优惠策略，均价下降明显；11月开始价格大幅下滑
量跌价跌
量涨价跌
东丽区市场5月集中推售后，进入瓶颈期，成交额量价齐跌，进入11月份以来，天津商品住宅市场成交面积为46.93万平米，环比下降33.57%，同比大幅下降66.76%；整体市场进入惨淡与低迷。
数据来源：富思博得
注：数据来源网签数据，量价走势与实际市场走势滞后1个月左右
2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——联排别墅
周边别墅多为联排产品，价格9000元/㎡-11000元/㎡之间
区域市场——产品
数据来源：富思博得
2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——洋房
周边洋房产品以130㎡户型居多，对于本案形成一定冲击，华侨城利用其大盘效应与品牌效应，首开制造了热销
数据来源：富思博得
区域市场——产品
2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——高层
万科东丽湖、恒大名都、恒大绿洲，利用高性价比与团购手段，形成了一定规模化去化
数据来源：富思博得
区域市场——产品
2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——双拼
周边双拼产品较少，万科东丽湖的双拼也不是其首要推出产品
数据来源：富思博得
区域市场——产品
竞品市场——区域竞品分布
恒大绿洲
东丽湖·万科城
恒大名都
万科朗润园
金地紫乐府
首创·溪堤郡
远洋新干线
京基嶺域
华润中央公园
中信珺台
华侨城东丽湖
万通金府国际
皇冠国际广场
YOHO湾
华润橡树湾
金泰丽湾
东湖小镇
竞品市场——区域内竞品
远洋心境销售节奏
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