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项目回顾
项目核心问题界定
解决思路
项目定位及功能分区
附件（市场部分）
报告思路
陌生区的现实，以及商服用地属性，意味着本案开发最主要的切入点是导入产业支撑，提升地段价值
武汉西南大门常福新城
城市陌生区
无强势自然景观资源
70万方，商服用地性质为主
郊区大盘
项目属性界定
借开发区西扩的东风，积极引导产业导入，从而打造集产业、居住、生活于一体的多功能、多元化城市功能区。
但受制于目前产业发展严重不足，房地产开发的市场机会点有限
区域价值认知
人民电器集团总部基地项目
打造成为华中地区一流的科研中心、金融服务中心、会议中心、物流中心、居住中心、文化产业中心、创业园区、商务娱乐中心
项目原有定位
产业导入目的：创业园区。
产业配套服务目的：金融服务中心、会议中心、物流中心、居住中心、商务娱乐中心
产业升级目的：科研中心、文化产业中心
结论：以项目区域的现实发展实际，以及国内同类项目的操作模式来看，本案的规模仅70万平米，八大中心的功能不可能全部实现
单纯住宅开发模式
族游地产开发模式
主题驱动开发模式
传统工业地产开发模式
总部基地（商务花园）模式
产业整合开发模式
√
√
√
结论：形成以主题开发为主，结合总部基地、产业整合的复合型开发模式。但无论哪种方式，都需要产业导入先行
项目开发模式
项目回顾
项目核心问题界定
解决思路
项目定位及功能分区
附件（市场部分）
报告思路
本项目陌生区的区位，深受产业发展严重不足之苦，导致除总部基地物业外，商业及住宅无法取得定位根基，最终导致项目商业模式无法实现清晰的梳理。
核心问题一：
武汉市总部基地市场现状如何，本案的资源禀赋是否足够支撑总部基地的顺利开发？
核心问题二：
如何解决产业导入的问题？究其核心，是我们拥有何种产业资源可以进行整合？
核心问题界定
项目回顾
项目核心问题界定
解决思路
总部基地市场研究
项目定位及功能分区
附件（市场部分）
项目主题研究
报告思路
核心问题一：
武汉市总部基地市场现状如何，本案的资源禀赋是否足够支撑总部基地的顺利开发？
武汉市总部基地市场研究
解决思路
光谷区域一枝独秀，发展最为成熟，其他区域点状分布，缺乏集群效应
第一企业社区
光谷软件园
中部慧谷
汇丰企业总部
武大科技园GEO
光谷芯中心
黄金口科技企业孵化产业基地
本案
光谷总部空间
海峡IBD创业城
武大航域
目前武汉企业总部基地项目总计11个，其中在售项目9个，待售项目两个，项目主要分布于城市中环和外环之间，光谷区域发展最为成熟，以电子产业以及软件科技为主
竞争格局
光谷
本案在竞争项目中属于中大规模楼盘，但在容积率方面不占优势，竞争项目多以服务于区域支柱产业的配套型企业为主
基础信息
武汉现有总部基地主要集中于2009年启动,多为办业及商业配套组合业态。光谷区域以电子科技、软件研发为主；其他区域以配套型企业办公和产业服务为主
本案2681011
王家湾
古田商圈
唐家墩
光谷商圈
本案是距离城市中心最远的项目，且区域内缺乏同类型的总部基地项目
武汉经济
技术开发区吴家山商圈
区位分析
城市距离远，配套设施匮乏，相比竞争项目处于明显的劣势地位
配套分析
在售的竞争项目基本处于中环和外环之间，销售价格在3300-5500元/㎡之间
■ 以上数据为在售项目销售均价；
说明：■ 数据来源于实地调研；
销售价格
竞争项目总计约有242万方存量供应，去化率在50%左右，去化情况堪忧
去化情况
说明：■ 数据来源于实地调研，房地产信息网；
光谷区域总部基地项目成功的主要因素：天时、地利、人和
光谷成功要素
产业结构：具备总部基地开发的基础
光谷区域以信息技术、生物技术为代表的高科技技术及其产业突飞猛进，集聚化程度高，自主创新能力强，已逐步成为了湖北乃至我国中部地区发展高新技术产业的主力军和前沿阵地。
政府扶持：支持总部基地的开发
国家和地方的高度重视，政府扶持力度大；
武汉东湖新技术开发区优惠政策
高新技术企业优惠政策
海外留学人员优惠政策
……
人才资源：提供大量总部基地的客群
大学城为光谷区域提供了大量的创业阶层和高知群体，大量的中小型创业公司需要办公的场所，为光谷总部基地的成功的必备条件。
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