东莞、深圳低密度住宅
提纲
深圳、东莞豪宅市场情况： 4
一、整体情况： 4
二、深圳、东莞独立别墅项目一览表 4
三、深圳市场豪宅情况： 5
四、东莞市场豪宅情况： 13
五、深圳和东莞市场启示 22
第一部分：深圳、东莞豪宅市场情况：
一、深圳、东莞重点参考独立别墅项目一览表
区域
在售独立别墅项目
未来1年内入市独立别墅项目
类计
深圳
圣莫丽斯
剩余1套
和黄观澜湖
可售114套
07年底入市
166套
东部华侨城
剩余3套
天琴湾3期
可售48套
07年底入市
东莞
新世纪亦居
剩余2套
森林1号
可售5套
07年6月入市
54套
万科松山湖1号
剩余1套
中信森林湖
可售17套
07年6月入市
三正世纪豪门
剩余25套
常平万科城
可售4套
07年中入市
剩余32套
可售188套
220套
目前深圳及东莞在售独立别墅有32套，未来一年内可入市独立别墅（长岛别墅除外）有188套
三、深圳市场豪宅情况：
1、整体情况：
深圳住宅价格大幅上升，在供不应求的情况下，深圳住宅平均价格目前已达到15,000万元/平方米，近期有福田项目均价已达25,000元/平方米
独立别墅均价在3.7万元/平方米至6万元/平方米之间，个别二手独立别墅二手售价更达到13万元/平方米（波托菲诺）
近关外的高级住宅项目普通均价在1.2万元/平方米至6万元/平方米，但项目的区位距离深圳中心区位置较远
2、深圳重点比较项目：
深圳在售重点比较项目：
星河丹堤：
定位：银湖山 城市别墅 CEO官邸
总占地：20万平方米
总建筑面积：36万平方米
容积率：1.8
产品类型：
共204套别墅
独立别墅400-500㎡,7套
联排别墅200-266㎡,197套
洋房：共500套左右
两房90-94㎡,60套,三房平面175-179㎡,28套
三房复式175㎡,70套,四平面房192-198㎡,56套
四房复式273-275㎡,196套
销售均价：
独立别墅均价约4.5-5万元/㎡
联排别墅均价约3.2-3.8万元/㎡
叠加别墅均价约2.2-3.2万元/㎡
销售情况：别墅已售完，第二批别墅07年10月入市,为独立别墅,面积较一期大,具体面积未定,高层单位5月26日开盘,均价2-3万/㎡,销售率为50%(成交250套)
项目小结：
项目位处深圳梅林关，距离深圳中心区5分钟车程

小区内环境设计不错，然而项目非处传统豪客区，因此并非顶级豪宅的首选
圣莫丽斯
定位：香蜜湖上游 天赋美宅
总占地：27.6万㎡
总建筑面积：33.1万㎡
容积率：1.2
产品类型：共500户
独立别墅800㎡左右,5套
联排别墅279-542㎡,200套
叠加别墅： 230-310㎡,295套
销售均价：
独立别墅均价约6万元/㎡
联排别墅均价约4.8-5.5万元/㎡
叠加别墅均价约2.2-2.8万元/㎡
销售情况：一二期销售率已售90%(其中独立别墅已售4套,联排别墅已售197套,叠加别墅只剩下1套)
第三期小高层预计08年入市,面积在200㎡以上
项目小结:
项目位处宝安二线拓展区,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧),距离深圳中心区5分钟车程
仅剩余一套独立别墅
东部华侨城
定位：顶级别墅豪宅
总占地：825万㎡
总建筑面积：1.2万㎡
容积率:0.0015
产品类型：
共40多户
独立别墅300-500㎡左右,23套
洋房4房200㎡左右,20套左右
销售均价：
独立别墅均价约3.7万元/㎡
复式洋房约1.7万元/㎡
销售情况：独立别墅仅剩余3套
复式洋房已售完
项目小结:
项目为深圳著名发展商开发,成功在深圳东部打造的第二个高级大型住宅区
项目产品有独立别墅及洋房
项目距离深圳中心区较远,车程约1个小时
项目独立别墅仅剩余3套
振业城
定位：高端豪宅
总占地：41.68万㎡
总建筑面积：54.18万㎡
容积率:0.74
产品类型：
一期别墅共600多户
双拼别墅400-460㎡之间,10套
联排别墅200㎡左右,300套
叠加别墅159-173㎡200套
复式单位100多套,186-191㎡
销售均价：
双拼别墅均价约2.5万元/㎡
联排别墅均价约2.2万元/㎡
叠加别墅约2万元/㎡
复式单位约0.8万元/㎡
销售情况：目前只剩余10套双拼别墅
项目小结:
项目处深圳二线拓展区---龙岗,距离深圳中心区1小时
无独立别墅
项目密度较高
（2）深圳未来一年内入市重点比较项目：
记黄埔观湖园
定位：低密度纯别墅
总占地：37万㎡
总建筑面积：16.5万㎡
容积率:0.44
产品类型：
一共760套
独立别墅250-300㎡,114套
叠拼别墅150-200㎡,380套
山地别墅150㎡,266套
销售价格未定,但预计该项目将以较高的售价入市
销售情况：未开始销售.预计将于07年底入市,6月份预计可开放售楼处,10月份将可展示样板房
项目小结:
项目优点是:位处深圳人所认同的新兴豪宅片区,市场认同度高;
品牌发展商开发,低密度纯别墅
景观优越
项目预计将以较高的售价入市,有利于提升观澜未来整体售价
观澜湖上堤
定位：顶级别墅豪宅
总占地：12.1万㎡
总建筑面积：4.6万㎡
容积率:0.38
产品类型：
叠加别墅200㎡左右,12栋
洋房94-106㎡,160套
销售均价：
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