东莞虎门半岛城邦南区销售执行报告 呈：东莞市金湾花园建造有限公司版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。北区销售周期：3个月，销售34套别墅 北区目前销售面积：14940.84㎡ 销售金额：约１.8亿 户均价：约529万 销售均价：突破12000元/㎡ 营销费用：300万（占总销售收入的１.6%左右） 累计上门客户：241批，成单率14% 。（深圳上门22批，成交10套，成单率高达45.5%） 基本指数： □规划总用地面积：112193.823㎡ □总建筑面积：166856㎡ □容积率：1.4 □绿化率：50% □产品： 项目一期产品：别墅98栋（43+45+10） 项目二期产品：住宅9.5万平米 北区销售回顾 北区营销推广策略：以“南中国岛居别墅生活典范”为主题，以样板房开放和开盘为重大营销节点，以虎门客户为主，辐射珠三角为辅 仍需解决问题： 如何解决对项目最大的威胁也即是来自于项目自身的威胁。即项目自身展示不够问题（虎门/深圳区域项目形象展示不足，户外导示系统未建立[在交通、项目外环境不佳的情况下]；项目内包装、园林、物业问题）报告思路 目标 营销策略 营销执行 推广费用 目标下的问题分析在北区目前已经突破均价12000元/㎡（统计数据截至6月3日）的基础上，南区价格涨幅需要达到约25% — 30% 目标(高销售速度和高价格的双向实现） A区：建筑面积：4527㎡ 均价：约2万-2.2万元/㎡，上涨30%左右 B区：建筑面积：5328㎡ 均价：约1.8万元/㎡，上涨30%左右 C区：建筑面积：10687㎡ 均价：约1.2-1.3万元/㎡，上涨25%左右 价格目标 速度目标 8月底拿预售证， 2007年9月底达成70%销售，10月底实现100%完美销售。目标分解 6月 工程进度 营销节点 上门 认筹率20％ 南区别墅封盘 蓄客 认筹 开盘热销期 认筹60张 解筹30 16套 积累300批诚意客户 平均每月100批客户 7月 8月 9月 10月 尾盘 取得预售证 园林开放 认筹 解筹率50％目标下的问题 如何 实现项目的快速销售并保证利益的最大化？市场剖析 客户剖析 目标及目标下的问题 销售策略 营销执行 推广费用 项目剖析 问题分析南区项目剖析 南区产品更加多样化：（兼顾大、小面积且有A型标杆产品） 产品配比特点: 户型比较丰富，兼顾大面积和小面积 C\D1为主力产品,面积双线并行 偏向大面积产品,利于现金流的保障 有A型标杆产品出现 需要考虑问题: 产品量大 产品较单一,客户选择面窄 小面积产品持续供应,容易引发客户疲软 大约9套有洋房影响,可能影响速度 产品结构多样化，兼顾大面积和小面积，但是由于户均面积偏大，总价增多，销售难度也会增加 10 产品户型分析 大露台 大房间 产品户型好,综合素质高,在市场上有相当竞争力. 多房间 大露台项目优劣势分析 优势： 南区紧靠入海口，临海的景观性明显增强； 产品继承了北区的户型结构 劣势： 产品户型面积偏大 项目的核心卖点仍然是海景，但是由于面积增大，销售难度有所增加 东：海景资源丰富，视野拓展 西：周围有沉船、泥塘，景观资源较差，但视野开阔 南：视野开阔，海景资源丰富 北：主要为洋房遮挡市场剖析 客户剖析 目标 销售策略 营销执行 推广费用 项目剖析 目标下的问题分析富盈·加州阳光花园 Kingdom Of Pexinsula 丰泰华园山庄·东海山庄 盈丰·湖景一号庄园 蟠龙山庄 飞龙山庄 虎门&厚街别墅主要竞争市场本地市场状况 虎门本地别墅市场竞争较小 下半年虎门市场逐渐热闹起来，大批洋房将会上市区域外市场竞争 区域外竞争主要集中在厚街横岗湖一带，自然资源主要诶湖景资源 10月份左右将有一批别墅推出，市场竞争加剧 海是天下虽然有海景，但是货量不多，与本项目有区域阻隔，无实质冲突 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看