苏城?汇金大厦
项目可行性研究报告
宿迁市苏城置业有限公司
二○○九年七月
目录
一、报告摘要……5
1.1总论
⒈2开发企业
1.3项目简介
1.4项目经济效益指标
1.5结论、风险及建议项目概况
二、项目概况…9
⒉1项目综述
⒉1.1项目位置
⒉2项目用地
⒉2.1用地面积
⒉2.2地块形状
⒉2.3地块现状
⒉2.4项目经济技术指标
⒉3项目发展状况
⒉3.1项目发展单位简介
3.2项目法律手续
三、项目投资环境……12
⒊1宏观经济分析
⒊1.1全国整体经济环境
1.2宿迁经济环境
四、地产市场分析……29
⒋1市场总体特征
4.1.1 市场总体特征分析
4.1.2市房地产市场总体价格水平分析
2市场供给市场分析
4.2.1住宅供给
2.2商业供给
4.3市场需求分析
3.1住宅需求
4.3.2商业需求
五、项目发展定位……38
⒌1项目SWOT分析
⒌2发展战略
⒌3形象定位
⒌4产品定位
⒌5户型定位
5.6客户定位
5.6.1整体目标客户定位
5.6.2重点目标客户锁定
⒌7价格定位
5.7.1根据市场比较法测算
5.7.2策略调价
六、营销策略……45
⒍1阶段策略
6.1.1入市推广策略
6.1.2持续期销售策略
6.1.3尾期销售策略
⒍2现场包装
6.2.1销售中心包装
6.2.2 施工工地包装
6.2.3外立面包装
6.2.4小区内部道路包装
6.2.4 样板房包装
⒍3营销费用
6.3.1宣传推广总费用
6.3.2总体安排
七、物业管理策略…53
⒎1物业管理特色
八、项目选址和建设条件…54
8.1.项目选址
8.2.建设条件
九、项目建设规模及功能标准……55
9.1 建筑面积和内容
9.2 功能设施标准
9.3、工程项目一览表
十、建设方案58
10.1、建设场地环境
10.2、总体规划布局
10.3、建筑方案设计
10.4、结构设计
10.5、公用设施方案
10.6、消防
十一、项目环境保护与劳动保护…62
11.1、主要污染源状况
11.2、劳动安全保护
10.3、建筑节能
十二、项目实施进度安排…65
十三、投资估算与资金筹措…66
13.1、投资估算
13.2资金筹措
十四、风险分析及对策…68
14.1市场风险分析
14.2、经营管理风险分析…66
14.3、敏感性分析
十五、 社会效益分析…69
综合评价…69
第一章 报告摘要
1.1总论
随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一

2008年1-12月，宿迁市房地产开发投资金额总计87.07亿元，与上年同期相比增长63.66%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析：2009年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变

本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。苏城?汇金大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境

1.2开发企业
宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司

项目业主基本情况如下：
1、法人代表：邱明林
2、法定地址：宿迁市宿城区幸福南路
3、 注册资本：人民币800万元
4、主营业务：房地产开发、销售
5、开发资质：国家房地产开发三级企业
6、银行信用等级：AAA
7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工 人，其中专业技术人员 人，平均年龄 岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称

公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高

宿迁市苏城置业有限公司是由邱明林、秦勇、吴正兵、闫利军投资组建,主要从事房地产开发、销售，注册资本人民币800万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力

1.3 项目简介
本项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积6，033平方米，建筑面积38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24层以下

全部完成时间为2年（24个月），2011年6月正式入住

本项目将建成“商业房产+高层住宅为主”的综合性房地产开发项目

以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资金不足部分以贷款补足

1.4项目经济效益指标
项目总投资：80，000，000元
项目销售收入：90，000，000元（住宅销售率：95%）；商业销售率：100%
税后利润54,114,992
成本利润率：20.00%
财务内部收益率(FIRR)：34.27%
财务净现值(FNPV): 45,560,272
动态投资回收期：1.87年
贷款偿还期：2年
1.5 结论、风险及建议
A结论
本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定

根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看