1 【 上 】月號城市化的进程中，城市资源的价值被不断推高，对城市价值集约化分配和高效率利用的内在需求，是城市小户型公寓滋生、壮大并获得持久市场生命力的真实背景。 当城市发育到一定的阶段，小户型公寓终于有机会脱离似是而非的产品形态，逐步获得主流认同与独立地位——一方面与“郊区物业”遥相呼应，各自代表了城市动物们在大都市背景中“融入”与“逃逸”两种极端化的居住倾向，另一方面也呼应了特定生命阶段的特定需求主题。 说明：世联在习惯上将城市公寓分为小户型公寓、服务型公寓、酒店式公寓和城市豪宅公寓四种基本类型。本期内容将聚焦于北京区域小户型公寓产品特征和趋势的探讨。引言一：“城市巢穴”供应：对阶段性供应放量的解读： 有需求：产品与首置刚需相契合； 易转化：对于相对苛刻的技术条件有很好的适应性，对于不同用地属性有较强的兼容性； 好去化：价格僵持期，以精装修、商业（综合）产权、（相对）劣势地块为题，开发商容易获得极具“吸引力”的促销工具和极具“合理性”的让利借口，达成阶段性快速回现的目标； 小户型公寓成为现阶段市场条件下： “优越的快速现金流产品” 客户：现阶段在构成上呈现“刚需”带“投资”的特征，刚需以婚房或过渡性居住为主；北京较低的租金回报水平之下，目前入场的投资客以保值性长线投资为主。两类客户对产品的取向没有较大差异，此类产品的基本属性是： “总价控制”和“居住导向” 价值：由于小户型公寓产品的固有特征，此类项目的价值体系越来越呈现两元化的解构特征—— “城市资源整合度”&“小空间居住方案” 前者具有先天特征，促成置业动机，决定价格平台；后者需要后天打造，影响置业决策，构成加分因素。引言二：新阶段、新命题“浓缩”Vs“舒适”小空间居住方案之 “两大矛盾” 低总价 Vs 价值感 “小”问题：面积局限、大进深、高梯户比、不通透、朝向限制…… 保留一个较大的完整空间 用足采光面、落地凸窗、保证层高、浅色内装、多用镜面…… 避免过碎的空间划分，以软隔断、垂直分区代替硬质墙体，保留灵活使用可能性 设计中前置对晾衣、工作台、宠物等生活细节需求的考量 空调/新风系统改善室内居住感受 储物空间“无孔不入”、系统化、用足垂直空间 “卫生间革命”：导入人体工学，挤出空间水分，提高使用舒适度 定制化家电和集成化家具设计 电梯分组分段；整合层公共空间，平衡公摊与空间感受……“浓缩”Vs“舒适”小空间居住方案之 “两大矛盾” 低总价 Vs 价值感 “低”问题：倾斜展示重点、提升软性附加、强化个性感召 强化精装修的价值展示能力 公建风格外立面放大城市展示价值 携手品牌供应商，“定制”、“特供”放大品牌附加值 大堂、电梯……公共空间的材料、设备、设施使用频率高，成为价值展示重点 特色亮点配套：总有一点人所不备，我所独有 独特的符号识别系统：系统化的个性张扬和自我归属 提供一个“体面的”社区会客厅 业主组织/话题事件提高软性附加值 ……看点一：精装修平台标准 看点二：三大基本产品指标：户型面积区间 / 得房率 / 梯户比 北京· 最新小户型公寓大搜查！北京最新小户型公寓大搜查 NO.1金地名京 项目简介： 区位：东四环四惠桥东北方向，紧邻四惠地铁站 占地面积：4.5万平米 建筑面积：12万平米 容积率：2.3 绿化率：35% 楼座：8栋住宅楼1栋商业楼梯户比： C座两梯4户 E座两梯6户 F/G/H座两梯5户 面积区间：（建筑面积） 60平米左右一居 85-89平米一居半 户型A： 建筑面积：58.08平米 套内面积：44.94平米 户型B： 建筑面积：89.60平米 套内面积：70.34平米 90-120平米两居 135-140平米三居 57-140平米LOFT 得房率： C座77.8% D座77.4% F/G/H座78.5% 北京最新小户型公寓大搜查精装修对外报价： 3000元/平米，赠送家具、家电及部分软装； 精装修标准： 室内装修标准 （1）厨房 地面：优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌） 墙面：优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌） 洗衣机：西门子或相同档次品牌 冰箱：西门子或相同档次品牌 烤箱：西门子或相同档次品牌，部分户型无 燃气灶：西门子或相同档次品牌 抽油烟机：西门子或相同档次品牌 洗碗机：西门子或相同档次品牌（部分户型） 消毒柜：国产品牌（部分户型） 橱柜：科宝博洛尼或相同档次品牌 洗池及龙头：弗兰卡或相同档次品牌 台面：日本可乐丽 垃圾处理器：安娜海姆或相同档次品牌 两居户型精装修照片 北京最新小户型公寓大搜查 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看