中国天津津洽会环渤海经济高峰论坛 —— 天津房地产市场发展简报 伟业顾问 天津房地产市场发展回顾 政策导读 土地市场 商品房市场 二手房市场 政策导读 土地市场 随天津市楼市外扩步伐的加大，06年天津郊区土地成交量骤增，使得当年成交量大幅回升的同时均价有所滑坡 受04年一级市场井喷及05年“8.31大限”政策的出台迫使开发商拿地谨慎，持观望态度，当年土地成交量大幅下挫80％，而均价则突破3000元/平方米大关。同期，土地二级市场进入交易活跃期 随着海河改造进入实质性阶段，04年天津迎来拆迁高峰期，同时使当年土地供应达700万平米,创历史新高 从土地市场发展变化看出，天津近期将进入第二次快速发展的周期——以新区、城郊为主力，带动整体市场再一次快速增长 土地市场 成交的49块土地中，主要分布在环城四区，市区土地供应规模受限，因而成交量较低，城市热点板块出现外扩现象 土地市场 在天津市区最近两年的成交土地分布构成中，市区土地供应规模相对减少，环城四区和滨海新区供应规模增长较为明显，预示着未来市内六区的商品房市场供应相对稀缺 06年在市场供应大幅回落的情况下，成交市场相对活跃，实现价量双升！ 商品房市场 商品房市场 在对天津市场成交数据25个月的持续跟踪中发现，整体市场需求规模稳定增长，同时成交价格持续稳定增长，年均增长率在20%左右 商品房市场 -3 -3 成交面积比 成交套数比 天津市区成交比重逐步下降，郊区供应量的大幅增加，以及交通等配套设施的完善有效的促动郊区化进程 随着商品住宅产品的逐步高端化，天津市二手房市场自04年开始骤然活跃，成交量大幅提升。但随着06年营业税及个税等调控政策的实施直接导致三级市场成交量萎缩，下滑三成 虽06年天津市二手房成交量大幅下滑，但成交价格仍持续保持每年30％的涨幅。改善型需求的增加及部分次新房的上市直接拉升了二手房的成交价格 二手房市场成交量受政策影响较大； 成交价格则受市场左右的同时也持续攀升 二手房市场 07年1-2月天津三级市场成交均价3995元/m2 去年新政的出台使市场陷入观望态势中，随着市场进一步平稳预计二手房市场供求量将有所回复。同时2000年后次新房的逐步“松绑”也将使07年二手房供应量更加充足 进入07年天津市二手房涨幅大幅跳高，而90/70政策颁布以后，商品住宅小户型产品供应量发福增加，分流部分二手房客源的同时，也必然使二手房上涨幅度趋缓 随着新政后二手房市场度过振荡盘整期，市场逐渐趋于平稳，但70/90新政也势必会对三级市场产生一定影响，预计今年天津整体二手房市场将有所回暖，量价将小幅增长 二手房市场 整体市场印象 滨海新区政策倾斜，区域土地市场活跃，市场发展逐渐成熟。 整体需求稳定，商品房市场经过盘整，量价齐升，为第二次快速增长吹响号角 中心城区土地供应逐渐减少，环城边缘组团渐成市场供应主力 天津房地产市场高速发展，城市居住版图向外扩张的同时中心城区逐渐完成裂变 高端产品回归市中心； 中档安居型产品向外发散； 市中心高层为主流； 市郊小高层为主流； 城市别墅弥足珍贵； 五大道、奥体及滨海等核心区板块产品升级，边缘组团逐步赢得更多关注 普通改善型项目单价平稳上扬； 核心热点区域价格继续彪升； 边缘组团价格稳步上升； 产品 趋势 价格 趋势 重点 区域 发展 现状 天津地产市场经过盘整，行业逐步规范，未来发展持续看好 天津地产观察之 发现河东 河东市场印象 发展契机 城市化进程加速 滨海新区核心地位确立 填充式发展与区域补涨 整体规划和城市运营 发现河东 河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津市东部，占地40平方公里；现有居民73万人。 河东曾经是天津相对落后的区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域 河东关键词： 工业 工厂、库房、拆迁安置居住区 交通 海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程 历史文化 “先有大直沽，后有天津卫” 河东市场印象 无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发展格局中都将占据极为重要的地位 市场印象——土地市场 通过对同区域内相同用途的土地成交地价比较显示，天津市区中，河东区的土地价值提升幅度最为明显，河东区居住类土地较均价涨幅达到106%，这也从另一方面显示出河东区土地价值正被曾经的低估逐渐获得重新评判的机会 同区域内相同用途的宗地地价变化情况 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看