1 PROJECT：海通大厦项目整体策划方案前言 本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。 方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预算、执行和附件。PART1 市场 PART2 目标 PART3 策略 PART4 计划 PART5 预算 PART6 执行 目 录PART 1 市场 宏观市场 区域市场 写字楼市场 典型个案 小结 在市场部分，我们从以下5个方面进行分析，并在最后进行一个简短的小结。宏观市场 尽管在新政影响下，今年楼市整体投资增速急速下降，但土地供应量加大，成交价格屡创新高，地王项目再次出现； 市场逐渐转为买方市场，但整体市场持币观望心态仍然比较浓烈； 各区域房价发展态势不尽相同，各区域上涨或下跌的幅度都不会很大，出现小幅上涨或者小幅下跌的可能性都会存在；宏观市场 商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为114．3万㎡ ，较同期上涨18．5％。 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路难走。 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小户型，显露出供大于求的迹象； 区域市场 该区域以住宅项目为主，目前已开发或正开发的项目有运盛美之国、左岸名苑、玛斯兰德、托乐嘉、翠屏清华、挪威森林、翠屏国际城等； 该区域住宅的销售价格在3500元—3900元/平方米左右； 该区域相对于江宁板块其他项目或在同区域项目中，距离南京主城区较近，具有先天的交通优势； 该区域具有良好的外部人文景观环境，由此构成三山板块，在整个江宁区域项目中性价比较高。区域市场分析 该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目； 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商铺市场空白正在被填补； 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白点，无市场的假象之下蕴藏商机； 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利好。写字楼市场 目前南京写字楼分布 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块写字楼市场分布 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 是南京写字楼最集中的地带，国际化集团公司在南京的首选办公地点； 代表楼盘有：金鹰、商茂、华泰、德基大厦以及在售的置地广场、新世纪广场、长发CFC等； 置地广场凭借其1.4万元/㎡的价格成为该地域的新贵，但目前的销售情况不甚良好，新世纪广场的写字楼已售出76％左右 11 写字楼市场分布 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 是南京极具特色的IT商务科技圈； 代表楼盘有：未来城、新世界中心、君临国际等，总建筑面积超过20万㎡ ； 在这块区域上，目前正在现房销售的新世界中心，总量为14万㎡ ，到目前为止已销售70％以上。而广州路的君临国际除了一楼两间商铺外已销售一空 12 写字楼市场分布 第三板块：山西路—湖南路板块 代表楼盘有：银河国际、天星翠琅、龙吟广场、议事园大厦、金山大厦等项目； 银河国际广场在地理位置上占据得天独厚的地位，高档规划设计、综合的业态结构在山西路商圈独树一帜，仅有46席的纯写字楼高档项目让很多跨国公司垂涎； 龙吟广场以生态建筑作为卖点，从写字楼到单身公寓销售一片飘红 13 写字楼市场分析 现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需要一段较长的消化时间； 目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ，且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直持续； 写字楼市场分析 一旦08年城中部分区域大量的写字楼上市，写字楼市场竞争势必更加激烈，不排除城中写字楼价格下调的可能性，这将对其他区域的写字楼市场形成强烈的影响； 预计09年-10年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面临着供大于求的局面。 从目前各写字楼项目的运作上，似乎单纯写字楼项目的运作并没有复合型物业更为成功，市场在检验每一项目的操盘水准的同时，更在比拼项目品质以及规划定位后期管理等方面 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看