御源大湖区整合营销策略总纲 谨呈：御源置业 总纲目录 第一部分：思路历程 1、项目1期概况 2、S-C-Q结构化分析方法 第二部分：问题的结构性分析及解决方案 1、竞争策略 2、项目定位 3、入市时机 4、策略总纲 5、策略总纲 6、费用预算 1期概况 资源： 原生水系、40亩水域 紧靠驿都大道 与工业区间有缓冲带 近城距离约15公里 1期经济技术指标： 住宅面积：17万平米 总户数：1256户 停车位：535个 绿化率：37.3% 建筑密度：26.1% 容积率：2.21 1期概况 第1批 第2批 第3批 1期分批情况回顾 100-140 超过65% 电梯近50% S-C-Q结构化分析方法 S-C-Q结构化分析方法 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 S＝情景 C＝R1、R2 Q＝如何从R1到R2 Situation[情境]——整体市场状况 [起了个大早，赶了个晚集]，相对温江、华阳，区域整体开发水平较低，市场认同度不高 同安片区开发最早，十陵洪河片区渐成气候，南翼新区气势汹汹，龙泉新区靠近老城区，有待发展 中国一汽、大连实徳、龙威钢铁、台湾捷安特的进驻带来大量客户 潜在事实 企业热情大于政府热情，政府相关政策不明晰，缺少科学的系统规划； 缺少品牌项目，缺少区域市场领导者 外围客户[成渝高速沿线近龙泉地区，成都市区客户]，成为决定龙泉地产命运的重要力量 安居进而乐业，大量消费群使龙泉的地产发展迎来新机遇 现实情景 大盘联动，东山国际舍近求远，劲力借势跟进，双双借势东山 玺印上院抢得先机，但底气不足；厦门国建已蓄势待发 十陵洪河片区循序渐进、稳步发展 同安片区别墅为主，项目众多，市场声音太小 东山国际暂领风骚，成败成疑 群雄并起却无烽火连天 各片区无独特个性，产品附加值不高 十陵风景区、地铁2号线，对区域未来影响意义深远 Situation[情境]——区域市场状况 潜在事实 现实情景 龙泉新区以西，拥有5纵3横道路交通系统 多种建筑类型，户型区间符合市场规律 大规模社区、大面积水体 开发商有实力没名气 驿都大道未能在纷繁的交通网络中确立核心地位，区域前景值得怀疑 电梯占50%，市场接受度成为疑问 片区内体量最大；弥补龙泉缺水的先天不足，具备片区领导者气质 开发商执行力是项目成功的关键 Situation[情境]——项目背景事实 潜在事实 现实情景 区域限制、国家宏观调控，影响价格的提升 东山国际的成败，间接影响整体市场印象的成败 项目水系统规划的好坏，直接影响项目品质的建立 开发商执行力度，极大影响项目的实际运作推广 非期望结果 ——由特定情境导致的特定结果 期望结果 ——想得到其它结果/实现开发商目标 保持正常、合理的销售速度[中实现95％] 1期均价在2800元/平方米的基础上，挑战3000元/平方米 成为片区领导者，建立强大的号召力，为后续开发蓄势 实现项目品牌的同时，为企业品牌建设打下基础 Complication——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 冲突一：企业热情vs政府政策措施 冲突二：竞争对手vs竞争伙伴 冲突三：片区优势地理位置vs市场对区域认同度 冲突四：安居vs乐业 Question——实现从R1到R2必须回答的核心问题 问题一：如何实现项目价值最大化，价格突破3000元/m2 问题二：如何提升项目、企业品牌，挤身主力开发商阵营 问题的结构性分析及解决方案 问题的结构性分析及解决方案 市场竞争 竞争策略 产品研究 项目定位 形象定位 价格定位 策略总纲 客户定位 总攻略 费用预算 展示攻略 活动攻略 推广攻略 入市时机 区域间竞争 南翼新区，以东山国际为代表 洪河十陵片区，以上东阳光为代表 东三环片区，以万科魅力之城为代表 东二环外片区，以千居朝阳为代表 龙泉新区，以本项目为代表 片区内竞争 玺印上院3期销售中 厦门国建尚未面世 本项目9月面世 市场竞争分析 竞争区域选取原则 地域相近 资源共享 客户渗透 竞争区域代表选取原则： 区域的市场形象代表 建筑类型及户型区间为区域主流 区域内价格标准的制订者和领导者 从竞争区域的界定与本项目竞争点 从竞争区域的界定与本项目竞争点 从竞争区域的界定与本项目竞争点 电梯住宅为市场主流 本项目建筑类型丰富并有独特的传统多层产品，但容积率和公摊却没有相应的优势 从物业类型看区域间市场竞争 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看