中国指数研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 ... 1 第一部分：上半年中国房地产市场总结 ......... 3 1. 政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求 ..... 3 2. 新房：6月价格止跌，成交量接近调控以来高点 ....... 5 3. 二手房：十大城市价格连续四个月上涨，成交持续上行 ......... 9 4. 土地：上半年供求明显低于去年，二季度量价低位反弹 ....... 10 5. 企业：加速推盘谨慎拿地，业绩稳步增长，6月创新高 ....... 12 第二部分：下半年中国房地产市场趋势展望14 1. 政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧 ......... 14 2. 市场走向：供应加大促进成交回升，价格趋稳，不同城市表现分化 . 15 特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据，fdc.soufun 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 刘水 潘雪佳 师洋 吴珊 张婷 张静 李映雪 许梁 于跃 李 森 张红莉 刘丽杰 王娜 贾静 李晶 荣晨 段秀娟 陈茜 高静 王亮 周宣 蒋云峰 苑承建 白彦军 张英 赵丽 一 杨德磊 赵玉国 何平 中国指数研究院各地分院：汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 贾艳伟 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟 文辉 张伟 高院生 张晓伟 陈佳 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 上半年中国房地产市场研究报告 7月6日 上半年中国房地产市场研究报告本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936 摘要 1. 上半年中国房地产市场总结 (1) 政策：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求 上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对 触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认 政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励 自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微 调力度加大，底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升 (2) 新房：全国投资开工增速回落势头趋缓，重点城市供应成交大幅回升，6月成交量接近调 控以来高点，价格止跌趋稳 从全国来看，1-5月，房地产开发投资同比增长18.5%，增速持续下行但势头放缓；商品房销售面积和销售 额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅有所收窄。从20个重点城市来看，上半年成交量与和同期相比分 别增长17%和12%，其中6月成交量与调控以来最高点持平，与高点仅相差15%。上半年批准上市量 同比微降3%，但二季度环比增长超过一倍，同比也由一季度的下降19%转为增长6%。价格方面，自9月开始 下跌态势持续9个月后，百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增加；部分楼盘在此前降价促销 获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格；北京等地中高端楼盘成交活跃带动了整体均价的结构性上涨。从不同区 域和城市来看，二季度东部地区和一线城市投资增速略有放大，新开工降幅缩小，一二线城市成交量回升最为显著，价格 企稳回升，而三线城市成交表现不佳，价格较为平稳 (3) 二手房：十大城市价格连续四个月环比上涨，成交持续上行 成交方面，3月以来，二手房成交量明显回升，二季度相比一季度增长近80%；同比来看，5月同比增长17.3%， 为3月以来首次同比增长，6月增幅扩大至25%。价格方面，3月起十大城市主城区二手住宅价格结束连续六个 月环比下跌的趋势止跌回升，6月环比上涨0.26%，连续四个月上涨；6月同比下跌3.81%，连续六个月下跌，降幅逐渐 趋缓 (4) 土地：供求明显低于去年，二季度量价低位反弹，出让金降幅显著 供求方面，上半年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降32.4%和43.7%，二季度有所好转， 环比一季度增长10%左右。各类土地总出让金同比下降36.6%，降幅较去年下半年继续扩大。价格方面，全国300个城 市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，十大城市降幅高于全国平均水平。上半年平均溢价率降至4.4%，二季度止跌回升， 其中6月住宅用地溢价率上升至10%，是去年9月以来的最高水平 上半年中国房地产市场研究报告本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936 (5) 企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩稳步增长，6月创来新高 销售方面，上半年，万科等十大代表企业销售额同比增长8%，销售面积增长13%，其中6月十大房企的销 售额和销售面积均为近两年来最高水平。业绩大幅回升一方面归功于企业降价促销（代表企业上半年销售均价下降3%）， 另一方面也由于需求得到货币政策利好的鼓励。拿地方面，上半年企业拿地依旧谨慎，十大代表企业拿地面积同比大幅下 降65%，但5-6月逐渐活跃，关注点由二三线城市逐渐转向土地资源更为稀缺的一二线城市，部分城市中心地段的优质 地块高溢价成交，表明了部分企业审慎拿地态度有所转变 2. 下半年中国房地产市场趋势展望 (1) 政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧 宏观经济下行压力加大，提升投资尤其是基建投资仍是稳增长的重要手段。1-5月全国基建投资增速降至4.6%，在 房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力度将成为中央“稳增长”的首要选择。货币政策微调力度加大，结构性放 松利好房地产市场，5月底以来的降存准和连续两次降息，对市场观望情绪缓解有明显促进作用，下半年货币政策微调的 力度和频率是影响房地产市场的关键，但可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会延 续，信贷投放力度也不会超过。房地产调控政策稳中趋紧，中央将密切关注市场变化，继续加强房地产调控，坚 定不移地抑制投资投机行为抬头，同时对自住性需求给予支持。尽管地方政府出于财政压力，迫切希望出台政策活跃房地 产市场，但仍将以鼓励合理需求的政策为主，突破限购底线的政策不会被中央允许 (2) 市场走向：供应加大促进成交回升，价格趋稳，不同城市表现分化 供应方面，历史数据表明下半年供应量往往占到全年供应的近六成，众多企业也把推盘重点放在下半年，预计供应量 将在下半年特别是传统的“金九银十”放大，过去两年因调控而推迟开盘的一大批新开工项目将逐渐入市，主要城市库存 压力仍在高位。成交方面，由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，带动全 国销售趋稳，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首 次置业、首次改善等刚性需求，在阶段性释放后需要时间来积累，同时各重点城市6月成交量已经接近调控来高 点，较高点也仅相差约15%，因此下半年成交量将稳中有升，持续大幅增长的可能性不大。价格方面，在政府的 密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本 平稳，但各类城市表现分化。一线和部分二线城市由于成交量明显回升后供应相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三 线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出 台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。土地方面，地方政府迫于财政压力，有更大意愿加快 推地，企业拿地意愿也有所提升，但总体仍秉承量入为出策略，而且更关注一二线重点城市的优质地块，全国土地全年成 交总量难有增长。同时需要注意的是，部分二三线城市过去几年土地成交量大，需要相当长的时间来消化 上半年中国房地产市场研究报告本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936 第一部分：上半年中国房地产市场总结 1. 政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求 上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑 制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调 控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多 个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央 行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微调力度加大， 底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。再者，保障房政策支 持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资 (1) 坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要 巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严 格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 图：上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话 资料来源：中国指数研究院综合整理 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。上半年以来，各地楼市微调不断， 但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的 楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继 表态，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地 抓好