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摘要
我国房地产市场从 1998 年住房改革以来，短短的 20 多年发展壮大，成为
国民支柱性行业之一。近年来，“房事”一直是社会的焦点问题。尤其年的
全国楼市，分化加剧，呈现冰火两重天：一线城市仍然量价齐升，二线城市整
体稳中有升，三、四线城市则普遍价格下跌。而整个房地产行业已从黄金时代
进入白银时代，暴利时代已经过去，大中型房企主导市场且市场份额持续扩大，
市场竞争激烈，行业进入下半场。市场及行业环境的严峻形势，使得小型房地
产开发企业面临生死难题。如何制定发展战略应对市场变化，成为当前小型房
地产开发企业管理中面临的难题

本文以商丘奕铭置业有限公司（以下简称奕铭置业）为研究对象。在认真
学习了企业战略管理的基础上，运用 PEST 理论框架分析了奕铭置业所处的宏观
环境，并对房地产行业和奕铭置业面对的河南房地产市场进行了深入的分析

结合企业内部环境分析，进行 SWOT 分析和 EFE 与 IFE 矩阵模型分析，得出如
下结论：
（1）在宏观环境上，奕铭置业面临严峻的外部环境的挑战，大公司逐步扩
大市场份额并形成规模集约化优势，同时中国的城市化已经接近百分之六十，
市场潜力不如过去；在中观环境上，奕铭置业也存在一定的机遇，主要是目前
所在的商丘市场和郑州市场仍有一定潜力；在微观环境上，奕铭置业具备一定
的优势和劣势，优势是公司财务状况健康，团队建设有一定的基础，有利于把
握市场机遇，劣势是公司资金总量有限，且在三线城市建设的团队未必胜任二
线城市的竞争；
（2）在当前的市场背景下，企业应当采取增长型战略，发挥企业优势，抓
住外部机遇，如尽快启动二线城市郑州的项目，同时增加在三线城市商丘的土
地储备，且积极拓宽产品线，不仅开发普通住宅和临街商铺，也在服务社区的
商业业态和物业管理上积极尝试；
（3）根据战略规划，奕铭置业应积极开展相关工作，不仅积极实施战略规
划，也应及时客观的评估实施的效果，包括积极推进团队建设、制度和流程的
完善、合伙制的推行和实施、积极尝试新业务等。本文的研究明确了奕铭置业
的有关发展战略的战略规划、战略执行和相关
举措等，不仅有利于奕铭置业的长期可持续发展，也为小型房地产企业战略转
型提供了具有一定借鉴意义的理论参考。无论是主营业务成功转型，还是以现
有主营业务为主进行深化和完善，小型房地产企业的可持续发展都是中国经济
实现可持续发展的重要支撑，同时对保障中国社会就业和税收，维护社会安定
都具有一定的现实意义

关键词：PEST；SWOT；战略规划；战略执行
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