这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书
面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流
我们在此强调，对于未来商业趋势、物业租金的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对
未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许
多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等
交易中因使用该报告中的分析、建议和结论而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任
目录
研究目的和方法…4
上海市宏观零售市场分析6
影响区域分析……44
零售供应分析……65
代表性竞争性项目分析…106
消费者调查……120
区域交通分析…152
市场定位及初步租户组合建议…165
研究目的与方法
研究目的研究目的研究目的研究目的
我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53#地块项目的开发建设作
前期准备。为保证本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步
的看法，我们确定主要目标如下：
基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位；
基于测试性消费者调查分析的基础上，确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力
研究方法研究方法研究方法研究方法
政府相关部门访谈，了解政府相关部门对相关区域的发展目标和看法，以及具体的整体
规划
政府有关方面政策与计划的分析和评价
政府机构具统一口径的统计数据
基于仲量联行在中国房地产市场所积累的丰富市场信息与数据库，包括宏观经济指标、
房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型对市场进行评估与分析
针对本项研究的部分内容来自直接消费者的市场需求调查分析，包括规模分析、倾向性
分析等
研究区域市场中代表性竞争项目
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
==>>