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市场调研
项目属性介定
项目一期住宅销售完毕，二期公寓正在预约中。
从目前预约的情况来看，表现不为乐观。
公寓面积70-120㎡，主力面积90-99㎡，依我司操作项目的经验来判断，面积偏大，不利于于项目销售和推广；
公寓精装修标准未定，无样板示范间，难以增加客户信任度；
宣传推广手段较少，售楼处包装较为简单，昭示性弱；
项目现状
市场调研
项目周边生活配套较少，仅有星湖101广场；
周边高端住宅正在建设中，华润、景瑞等知名开发商进驻，板块热度逐渐升温；
能达商务区为南通开发区的核心CBD地带，未来商务及办公氛围逐渐浓厚；
项目适合打造为城市综合体，引领开发区发展，成为区域内地标
项目总结
市场调研
城市性质：我国东部沿海江海交汇的现代化国际港口城市，上海北翼的经济中心和门户城市，国内一流的宜居创业城市，历史与现代交相辉映的文化名城。
人口规模：近期（ 年）140 万人；中期（2020 年）180 万人；远期（2030 年）220 万人。
建设用地规模：近期规模：建设用地163 平方公里，人均116 平方米；中期规模：建设用地207 平方公里，人均115 平方米。远期规模：建设用地253 平方公里，人均115 平方米
项目所处的开发区，未来城市规划人口为65万人
城市规划
市场调研
本案位于南通开发区能达商务区核心区位，地理位置优越，发展潜力巨大；
高科产业、海洋船舶制造业、外贸等行业及其工作人群将成为本案目标客户
产业现状
市场调研
公寓市场情况
市场调研
公寓市场情况
市场调研
公寓市场状况
市场调研
公寓市场状况
市场调研
分布情况：南通酒店式公寓主要分布在新城区、港闸区、崇川区，开发区的公寓项目较少；
建筑形式：主要为高层及小高层；
产品特点：南通酒店式公寓一般做挑高产品，层高为4.7米；
户型面积：酒店式公寓主要是以小户型为主，主力面积为40-70㎡；
装修标准：精装修和毛坯各占半分天下，装修标准根据项目的档次不同而不等，最低装修标准为1000元/㎡，最高装修标准为4000元/㎡；
销售价格：一般在10000元/㎡左右，中南惠泉广场项目以其独特的地理位置和项目的整体品质，销售价格领先于南通公寓市场；
销售情况：公寓市场呈现比较良好的局面，公寓产品市场接受度较高；
销售方式：一般酒店式公寓为直接销售，在引入酒店以产权为主张，打造为投资品的项目多为带租约销售，如中南汇泉广场、尚德克拉公馆等；
客户情况：公寓的客户仍以南通及周边的郊县客户为主，外地客户占少数；
公寓市场总结
市场调研
写字楼市场状况
市场调研
写字楼市场状况
市场调研
写字楼市场状况
市场调研
写字楼市场状况
市场调研
分布情况：南通写字楼主要分布于崇川区，其他区域较少，因此本案所处区域目前不是写字楼发展的核心区域；
竞争情况：从新成交写字楼用地来看，开发区新拍卖三块金融性用地，因此本案面临着巨大的竞争压力；
层高状况：南通写字楼层高主要集中在3米到4米之间；
客户情况：从南通购买客户来看，主要集中于南通市区及周边县区的船舶、贸易、家纺等相关行业私营业主；
面积区间：从写字楼的主力面积来看，主要集中于100-200平方米之间；
销售价格：南通销售价格主要集中于10000元/平方米，最高为金融汇均价在17000元/平方米，主要原因是项目具有金融特色的定位，引入南京银行及太平洋保险两大客户，均价最低的为景华城均价为9000元/平方米；
装修标准：南通在售写字楼采用精装修居多，主要是有利于项目价值的提升
写字楼市场总结
市场调研
访谈者一：刘先生，优山美地置业顾问，新南通人
受南通经济发展程度的影响，南通精装带回报的公寓卖的比较好，客户主要怕公寓买了租不出去，带回报的项目在一定程度上免去了客户的担心，降低了投资成本。从整体上来说，小户型的公寓卖的比较好；
访谈者二：张小姐，星湖101招商人员，南通本地人
星湖101街区营业以来，目前经营状况良好，目前我们商铺的租金水平在1-2元/天·㎡，大部分商铺都已经租出去了。我们有中餐、日本料理、韩国烧烤、酒吧、红酒店、咖啡厅等，还有休闲娱乐等，目前主要是以开发区内的消费者为主，现在也有市区内的开户开车过来，一般从市区开车过来20-30分钟左右。
访谈者三：吴小姐，北城一品置业顾问，南通本地人
南通的公寓市场一直都没有住宅火，主要购买的客户为年轻人或者投资客户。从南通整个区域来看，东区和北区的价格偏低，中心城区的价格比较高，开发区目前在南通人的心目中为乡下，工业比较多，像造纸、化工等污染较大的企业比较多，担心哪天会发生爆炸之类的事故。南通人的喜欢主要有两个，收藏房子和收藏车。一般的家庭，都会有两套以上的房子，他们把房子作为收藏品，投资兴趣非常高
市场调研访谈
市场调研
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