粤亮湾项目前期整体建议 目录 Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3 项目分析 产品建议 营销推广 Chapter 4 销售计划 项目坐落于周浦镇南，周市路近年家浜路。由于跨过周市路的河道，所以对于年家浜路的人流导入不够。项目周边商业氛围尚不成熟 粤亮湾项目 区域位置 粤亮湾项目 住宅现状 粤亮湾景苑 共有144套面积为81-86平方米的二房一厅房源，已销售了59套房源，实际成交销售均价为8683.35元，总计已销售面积为4883.95平方米。其中7楼以上销售了24套，7楼以下销售了35套。 除部分保留和销控的房源外，实际可以销售的房子剩余68套。目前对外报价为均价9300元/平方米，销售速度较为缓慢 粤亮湾项目 住宅现状 整体来看七楼以下剩余房源不多，七楼以上剩余房源总量较大，价格比较高。楼层和房型没有太大销售抗性，价格因素决定楼盘销售速度 自住购买居多 刚性需求的年轻人为主 非周浦本地客户购买（相当比重为来自张江地区的客户） 对价格较为重视，经济能力有限，总价低的房型具有吸引力 粤亮湾项目 住宅现状 住宅客户构成分析 粤亮湾景苑 即将推出部分商业用房，为一二层临街商铺及一个四层综合型商铺，总体可销售面积为20000平方米左右。目前正在施工过程中，预计取得销售许可证为明年 2月左右 粤亮湾项目 商业现状 粤亮湾项目 商业现状 VS 二排沿街底商 23号 19号 20号 一座大型市场 14号 项目竞争在本月底，年家浜路的《印象春城》项目即将开盘。首期推出的房子为5幢18层小高层，共有342套，总体可销售面积为31262平方。目前先推出2号楼一幢。主力房型为二房一厅，主打面积为88-91平方米；一房二厅面积为73.03平方米。据售楼处人员反馈，开盘均价为8300元/平方米，预计将出现8000元以下的最低单价。该项目采用低价入市的姿态，虽然本次推盘数量并不大，但该项目房型、价格、小区环境都优于粤亮湾，直接成为我们的强大 竞争对手，将改变现在无竞争对手的局面，会对我们的销售形成巨大的压力。 粤亮湾项目 市场竞争 粤亮湾项目 SWOT 第二部分 产品建议 85M2的住宅销售率达50％，证明项目的住宅产品已锁定了目标客户群，住宅产品无需做过多调整。 相对而言本项目的商业即是利润点同时也是项目难点。所以首先需要解决的是商业定位的问题 粤亮湾项目 主要矛盾 粤亮湾商业 需要解决的三大问题 做什么？ 19、20、23#的商业业态业种如何精确定位？ 现有的规划是否能对接市场需求，如何优化？ 周浦商铺众多，如何在市场竞争中站住脚跟？ 怎么做？ 卖给谁？ 粤亮湾商业 23＃商业的目前所存在的问题 23号楼商业整体面积约1.6万平方米，单层面积约4000平方米。除去1、2层定位为菜场，3、4层物业可售面积也达到约8000余平方米。是本项目明年的重要盈利点。 由于菜市场对于商业的整体形象破坏较大，同时上下交通动线方面存在明显问题，所以很有可能使得3、4层的商铺销售陷入僵局。对于项目的资金回笼可能存在较大的阻力。所以我们认为强化3、4层的商业吸引力是粤亮湾商业定位的首要问题 主入口 菜场 外围商业 粤亮湾商业 23＃商业现状 粤亮湾商业 23＃商业的基本思路 从商业现状看，底层通过拉出边线，增加了部分对外商铺，提升了这些商铺的价值。但是从总体来看，项目3、4层的商业依靠2部电梯和6个位置隐蔽的楼梯，不具备人流导入的要求。3、4楼近8000平方米的商业价值无法体现，可能成为死铺。 所以我们认为，是否能将700余平方米的底层外商，转化为店中店形式，将该700平方米的商业整体化，形成独立于菜场之外的一个商业形式。依托店中店优质形象和大厅中央设置的自动扶梯向上导入人流 粤亮湾商业 23＃底层商业分割建议 粤亮湾商业 23＃二层商业分割建议 粤亮湾商业 23＃商业如何解决问题 作为店中店形式，1、2层我们可以对外招商，相信拥有良好形象和前期较低租金门槛，是有机会吸引优质商家入主的。这样通过优质商家带动3、4层租赁客的进入，同时提升3、4层的商业价值，促使其获得市场认可，形成实质销售。 所以在23号商业的操作顺序上，我们建议实行 先租后售，租售并举。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看