上海市浦东大道1139号（惠扬大厦）6号楼2002座 200135 shanghaitel. +86.21.58603359 fax. +86.21.51973231 lerichina@126 励锐地产-中国房地产价值整合服务商 - 1 - ——中国房地产未来发展模式与趋势浅析 “房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是 时代、文化和精神变革的产物，楼盘并不是钢筋 加水泥，它脱胎于它所要求的文化和精神。” ——美国著名建筑学家 佩夫斯纳 人类进化史上，标志着人类生活方式发生重大变化的“拐点日”并不多 美国作家布罗诺斯基曾在《科学进化史》一书中说过：“人类攀升进程中最大的一步，是 从游牧生活转向村落农业的变化。” 不过，由于年代久远，那一巨变的“拐点日”已经无从查考 但无人否认，的5月23日肯定是有据可查的另一个历史巨变“拐点日”，全球城 市人口首次超过了农业人口的总量 如果说游牧文明向农业文明的转变过程是迁居变定居，那乡村文明向都市文明的转变过 程大概就是另一种意义上的定居变迁居 不同国家、不同民族并非都在同一天走过城市化进程的“拐点” 英国是世界上第一个实现城市化的国家，它在1851年走过了这一“拐点”；美国则在1910 年代末期跨过了城市化进程的“分水岭”；尽管带领全球走过这一“拐点”的那十几万进城农 民很可能包括了许多中国“农民工”，但中国目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只占 大约43% 上海市浦东大道1139号（惠扬大厦）6号楼2002座 200135 shanghaitel. +86.21.58603359 fax. +86.21.51973231 lerichina@126 励锐地产-中国房地产价值整合服务商 - 2 - 在中国科学院-清华大学国情研究中心主任胡鞍钢看来，中国改革开放以来的城市化进程 增速，却明显高于世界平均增速。“近30年来，中国是世界上城镇人口增长率最快的国家之 一。根据联合国的数据，1975年到，发展中国家城市人口年平均增长率为3.6%，世 界平均增长率为2.5%，中国则为4.1%；前后，中国城市化率将超过发展中国家平均 水平，到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3.4个百分点。” 人口迁徙潮便是中国城市化进程的标志 对于目前的中国来说，由于各地经济发展的极度不平衡，人口迁徙的途径、方式、规模、 时间等因素是不一样的 房地产行业也是这样，区域性差别非常大，其发展趋势也不尽相同 根据世界经济的走势以及转型期中国社会经济发展的特点，中国的房地产不会很快地走 向衰退，但为了适应房地产业的可持续发展，房地产企业在战略上会进行重大调整，主要表 现在：在融资渠道上，由单一银行贷款或融资演变为多渠道融资的战略；在地域开发上，从 本地化发展演变为异地开发战略，对业务布局进行战略性调整；在产品开发上，由追求规模、 速度演变为追求质量、讲生态、有文化含量的精品战略，对产品结构进行战略性调整，暂时 适当放弃部分物业投资领域；在经营模式上，由香港模式演变为美国模式，实施“专业化”发 展战略，对开发经营模式进行战略性调整…… 受资本逐利本能的影响，由于上海、北京、深圳、广州等一线城市的楼市泡沫日益严重， 投资风险越来越高，房地产投资者可能选择战略性退出上海、北京、深圳等沿海发达城市市 场，把投资战略中心从珠三角、长三角经济圈转移到环渤海经济圈、中部地区、西部地区以 及一些代表城市发展趋势的二、三线城市，甚至四线城市 目前，房地产的业务布局“拐点”已经呈现，愈来愈多的投资商、开发商已经转移战场， 把资本带到房地产处于起步期、发展期的城市。原因主要有以下几点： 1、广州、深圳、上海等一线城市的楼市逐渐走“下坡路”，面临的现实市场销售压力过大； 上海市浦东大道1139号（惠扬大厦）6号楼2002座 200135 shanghaitel. +86.21.58603359 fax. +86.21.51973231 lerichina@126 励锐地产-中国房地产价值整合服务商 - 3 - 2、沿海发达城市土地与建安成本的大幅上扬，导致投资风险加大； 3、沿海发达城市投资成本大幅上扬，带动制造业等相关产业转移和资本转移，给中部、 西部地区带来经济增长，带来大规模的资本转移； 4、二三线城市，特别是中西部地区房地产处于初始阶段，具有很大发展空间，吸引国际、 国内投资商的业务布局转移； 5、动车组、城际高铁的建成，交通越来越便捷，带来大规模的资本转移； 6、二三线城市环境更宽松——其一，对于银行来说，房贷虽风险高，但收益较高，由此 银行落实房地产调控政策相对灵活，尤其是二三线城市；其二，国家所规定的“限房价、限地 价”等政策暂未在二三线城市贯彻；其三，二三线城市的政府为了加快城市化进程，更愿意为 房企营造较宽松的市场环境，并大力支持品牌房企入驻二三线。由此可见，二三线城市的楼 市受宏调的影响比较小 因此，为了抢占市场先机、缓和资金压力及降低运营风险，转战二线城市或将成为大开 发商的下一个选择，到环境相对“宽松”的二三线城市大力开发项目，以低成本开发、低价销 售的方式，可快速回笼资金。既可一定程度降低开发成本，又能减轻一线城市的疲惫状态 因为相比上海、北京、深圳这些一线城市来说，二、三线城市的土地价格比较便宜，风险小， 收益稳 早在，上海不少房产公司也已加快向其他城市和地区拓展，扩大开发范围以防范 局部市场风险。绿地集团、农工商集团、大华集团便把触角伸向镇江、宜兴、吴江、昆山等 地区 目前已经顺利转型的企业已经不少，比如保利、万科、碧桂园、奥园、中航、利海都加大 了在二线城市的投资力度 今年4月份，万科增加了惠州、武汉、青岛三个项目，合计建筑面积为78.1万平方米，总地价 11.63亿元； 今年第一季度，碧桂园推出泰州、重庆的几大项目，销售额已过亿。下半年，碧桂园将推出在安徽、 沈阳的11个项目，其中，安徽就有7个项目； 今年第一季度，保利地产也新增加了天津、长沙、成都等地共6个项目； 奥园集团今年在省外有5个项目，其中江西奥园等两个项目已推出市场，即将在下半年推出市场的 重庆奥园康城、广西玉林奥园康城、沈阳奥园三个项目正在建设之中 ，中航负责人表示，由于面临一线城市的激烈竞争，中航将加速商业地产整合， 并将选择二三线城市实行大规模低成本扩张 上海市浦东大道1139号（惠扬大厦）6号楼2002座 200135 shanghaitel. +86.21.58603359 fax. +86.21.51973231 lerichina@126 励锐地产-中国房地产价值整合服务商 - 4 - 与此同时，由于大开发商纷纷进驻二线城市，一线城市的“地产危机”已经开始波及二线 城市，二线城市的小开发商将开始面临被淘汰出局的局面 餰 下半年以来，中国房地产的产品格局正在发生重大改变 一些城市的某些类型物业供应量剧增，竞争日趋激烈，下面我列举2个我司研究过的2 个城市： 南昌红谷滩写字楼供应分析（图） 南昌红谷滩板块写字楼潜在供应量约为280-300万平方米 项目名称 建筑面积(万/平方米) 联发大厦 19 中航国际广场 16 新地中心 13 联泰香域滨江 约5 金融大街 95 西雅图国际会馆 3 绿地世贸中心 30 世茂集团项目 40 红谷凯旋 4 泰耐克国际金融大厦 19.5 总部基地1期 32 合计 289 数据来源：上海励锐地产顾问机构 2、上饶的城西片区住宅市场将来也将迎来迎头痛击，据我司初步统计，上饶的城西片区未来 几年内的住宅供应量逼近300万平方米，按照每户（一家3口）100平方米计算，几乎可以解 决3万户9万人的的住房问题，可是我们的城市进程是否有这么快？是否可以在3-5年时间 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看