这座山的改变 将从这里开始…
一山传奇两千年
.3.28
句容茅山翡翠山外山整合营销策略报告
A mountain Legend Two thousand years
这是一个极具挑战的项目
挑战1—政策之伤
政策轴
全国地产一遍红，量价齐升，房价基本翻倍
10月
12月
4月
9月
1月
3月
第一次调控
第二次调控
第三次调控
地方调控
政策救市启动
政策救市结束
从第三次调控开始，楼市进入高度低迷期
打压楼市，抑制投资和改善性需求
鼓励购房，鼓励投资
7月总书记讲话，调控决心不动摇 11月总理表态房价下降是坚定政策 11月底李克强表示必须巩固调控成果 12月住建部表示限购令延期 12月中央经济会议调控继续 1月绩效严控楼市，不松懈
天生丽质，却生不逢时，重点打压投资、改善客户
挑战2—市场之惑
度假型别墅市场整体低迷，需求力弱
大户/投资消费
改善消费
刚需消费
进场型 徘徊型 等待型 价格合适 心理矛盾有购房需求 不急不燥、有房住 出手 害怕降价 不满意就是不买
在楼市调控政策的挤压下，购房客户心态变化：
挑战3—客户之冷
度假型产品高端客户陷入报复性观望
这又是一个极具乐趣的项目
乐趣1—发展趋势
景区开发
将军山时代
住宅配套
打造将军路别墅区，成为南京最著名的高端别墅板块
定位
郊区型别墅
城市型别墅
开发周期
板块开发进入尾声
老山时代
打以自然天成、绿城玫瑰园等别墅为代表
城市第一居所
板块开发进入发展期
郊区度假型启动
溧水、高淳、句容、滁州等南京郊区景区度假型产品出现
投资、养老、度假为主
度假型别墅成为一种享受
别墅市场由郊区型、城市型过渡到远郊型度假别墅， 未来远郊度假型别墅将成为一种生活方式，一种趋势
城市之山，被灯光及繁华所污染
远郊之山，带给人们宁静及享受
乐趣2—仙山资源
国家4A级旅游区，道教第一福地
乐趣3—大盘体量
3000亩原山度假项目，依山靠水
乐趣4—文化韵味
《二十六个人的茅山》，赋予项目文化内涵
这样一个挑战与乐趣同在的项目， 我们如何应对？
再读 市场
山外山度市场研究
南京别墅板块介绍及别墅楼盘地图
茅山
南京别墅版图
生活方式的变更，导致远郊型别墅开始兴起
南京周边度假别墅价值PK
茅山的宁静和仙山灵气，是凡尘污染区域所不具备的巨大优势
面临宝华山和溧水度假型别墅竞争的冲击
茅山概况
区位： 句容市东南部，茅山脚下。 距句容市区约20公里。 东隔茅山与常州金坛市为邻 。 茅山地处苏南黄金旅游地带，多条大交通拉近了茅山镇与镇江、常州、南京、上海、杭州的距离

背景： 大交通的变化给茅山镇带来了发展契机，茅山镇区作为茅山风景区的主要入口，作为句容市南部片区中心镇，其品牌和旅游形象日益重要

地处南京、镇江、常州金坛三者之间，拥有得天独厚的茅山度假旅游景观资源
面积人口：茅山镇面积81平方公里，人口仅2.5万人。 产业经济：茅山作为农业大镇，经营葡萄、茶叶、特色中草药等，农民人均收入8012元。 茅山当地人口较少，平均收入较低，无法形成地缘性消费市场，应外围扩展，如句容、金坛等当地客户
茅山镇当地产业以特色农业为主，人口较少，消费能力较低，区域内购买力不足，必须通过引导外力进行消费
茅山经济
道教是中国的本土宗教，影响主要体现在书法、政治、医学、诗歌等诸多方面。 道教衰退：自清代起道教地位开始衰退，近代更是一度被称为“不是善教”，之后在抗战时期，文革时期更是遭受几乎毁灭性打击。 目前现状：2000年以后，政府逐渐肯定宗教在社会中解决问题的作用，据美国纽约时报统计，中国约有3亿人信仰宗教；但是道教的地位目前比较尴尬，道教的复苏并非体现在信仰复苏方面，而仅仅是体现在商业角度、旅游开发角度来考虑，而且在城市拥有宗教信仰的人群中，大多是信奉基督教，而中产阶层及则多受佛教吸引，道教信仰目前仅仅是在小乡镇和农村复苏

茅山文化
目前茅山道教文化的复苏仅仅体现在商业开发角度，宗教信仰略显支撑不足，茅山旅游景点较为萧条
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