孔雀水岸、孔雀庄园 孔雀城项目研究及定位汇报 -07-05 汇报框架 项目背景 指导原则 项目对比分析 整体市场供应特征 整体市场需求特征 具体项目市场分析 孔雀水岸项目 孔雀庄园项目 市场竞争分析 需求特征分析 市场竞争分析 需求特征分析 市场定位 产品意向建议 宏观分析 中观分析 微观分析 定位分析 项目特性 产品意向建议 宏观分析项目背景 指导原则 项目对比分析 北京住宅郊区化发展 “孔雀城”品牌的打造和延续 “固安孔雀城”给我们的启示 政策环境 项目背景 北京住宅郊区化发展 美国住宅郊区化发展过程 第一阶段 城市居住功能郊区化 主要因素：美国人渴望居住在人口密度低的城市外围地带，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具 第二阶段 郊区购物中心大规模化阶段 第三阶段 边缘城市阶段 第四阶段 农村地区城市化 可以看出： 首先出于追求更宽敞的居住空间搬向郊区，郊区人口的增长带来对零售业的大量需求，便捷良好的生活促使更多人搬向郊区，从而促使办公楼的郊区化，形成边缘城市 目前中国正处于住宅郊区化的第一个阶段----城市居住功能郊区化！ 发展特征以大量城内客户为追求居住舒适度向郊区移动！ 项目背景 大厂项目 一城项目 与北京规划的11个新城相比，包括水岸项目和庄园项目从地理位置上属于第二圈层！ 与同属一圈层的延庆、怀柔、密云相比，绝对距离具备一定的优势 北京住宅郊区化发展 项目背景 魅力城镇 大北京 “摊大饼” 交通 “葡萄串” （后六环） 第N或2居所 第２居所 郊区大盘 第 １.５居 相对封闭小镇 卫星城镇（第１.５居或第１居） 魅力城镇 相对开放小镇 第一次别墅生活冲动 特色配套 必需的生活配套 对外交通 产业拉动的基础设施 产业、地产联动拉升公共设施 对外交通发达 产业升级 相对完备的生活配套 ...... 北京住宅郊区化发展 项目背景 “孔雀城”品牌的打造和延续 有利于三个项目进行整体推广、强势营销，提升在客户心中的知名度； 北京住宅郊区化大趋势，所带来的强大市场需求支撑，给创造“孔雀城”品牌提供了良好的市场机遇； 目前北京市商品住宅土地供应处于市场相对空白点，政府注意力放在限价房和经济适用房，我们未来两个项目快节奏开发能够抢先进入市场 可能性和机会点 “孔雀城”品牌的打造和延续 担心在同一城市比较临近的区域，同一品牌、产品接近的条件下，可能会产生同质化竞争！ 可能存在的担心 因为有整个北京区域，更重要的是CBD及泛CBD区域强大需求支撑，“供过于求、自身竞争”的可能性较小。 每个项目结合地块特性，产品类型和档次有细微的区别，某种意义上也可避免竞争 CBD区域 金融街 中关村 亚运村 固安孔雀城 大厂项目 一城项目 “孔雀城”品牌的打造和延续 “雅居乐”品牌给予我们了很好的启示！ 广州市区 花都雅居乐 雅居乐.雍华庭 南湖雅居乐 雅居乐.半岛花园 番禺雅居乐 广州雅居乐 南海雅居乐 雅居乐.雍景豪园 “雅居乐”走郊区化发展线路； 4个项目实现同城、临近区域同期销售，客户均以广州市区客户为主 “孔雀城”品牌的打造和延续 “雅居乐”品牌给予我们了很好的启示！ “固安孔雀城”给我们的启示 客户来源 一期 二期 Q1、您目前的常住区域： Q2、您目前的工作区域： 客户主要来源于北京市区，相对发散但也相对集中，海淀、西城所占比例较高！ 随着二期售价的提高，北京城区客户所占比例更有所提升，且更加聚集在朝阳、海淀区域！ “固安孔雀城”给我们的启示 项目定位与客户购买目的 25平方公里定位 公园城市 休闲街区 儿童优先 产业积聚 孔雀城 别墅生活 小镇风情 定位的核心思想是：营造出“运动、休闲、郊区化”的生活氛围， 打造具备低密度特征的社区， 实现都市新精英的第二居所梦想，兼顾少量第一居所 “固安孔雀城”给我们的启示 项目定位与客户购买目的 一期 二期 实际成交客户购买目的统计表明，以“休闲度假、养老”为购买目的的客户占据较高比例，这与最初定位基本是相符的。 且孔雀城客户购买目的以伴随孔雀城产品的逐渐成熟，慢慢从“第二”转化“第一” 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看