月度存货压力报告
典型城市新建商品住宅存销比
首次进入“过大”区间
执笔人：上海易居房地产研究院 杨红旭 苏 艳 徐爱萍
报告摘要
受成交量低迷的影响，典型城市新建商品住宅存量大涨近四成
截至11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595
万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，
环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态
典型城市新建商品住宅存销比再创新高，首次进入“过大”区间
11月份存销比数据显示，8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，刷
新了今年10月份住宅存销比的最高点11.8，库存量已步入过大区间，房
价下行压力进一步增大
预计年底新建商品住宅存量将继续增加
尽管不少开发商赶在年底集中推盘、打折促销，但是很明显小幅折扣已经
无法打动购房者，多数购房者仍然持币观望，预计今年年底商品房成交量
仍将处在下行通道，年底新建商品住宅存量将继续增加
上海易居房地产研究院 月度系列报告联系地址：上海市广延路383号文武大楼五楼 邮编：200072 电话：021-60868892 传真：021-60868811
典型城市新建商品住宅存销比已步入“过大”区间
近年来，我国住房价格不断高企，住房问题逐渐成为关系国计民生的最重要的
社会问题之一，特别是经济比较发达的大中城市。自以来，国家和地方频频
出台政策来强力调控楼市，试图达到平抑房价、稳定楼市的目的，但是调控政策却
屡屡未能达到预期效果，房价仍然高位运行。众所周知，商品供求关系是影响商品
价格的最重要的因素之一，当商品供大于求的时候，市场即为买房市场，商品价格
往往会开始下降；当商品供不应求的时候，市场为卖方市场，商品价格则会不断上
涨。同样，住宅的供求关系是决定住宅价格的最主要因素之一。因此，研究住宅存
量和销量的关系，对于判断未来一段时期内住宅价格的走势，以及未来住宅市场的
发展具有重要的参考意义
一、住宅存销比的概述
存销比是指在一个周期内，商品库存与之前一定时期内销量的比值，用来反映
商品的即时库存状况的相对数。商品存销比主要反映用多少个单位的商品库存来实
现了1个单位的商品销售，主要用来衡量该种商品的资金利用效率。住宅存销比是
住宅的存量与一定时期内（通常指一个月）内销量的比值，以反映住宅的库存状况
本研究主要采用新建商品住宅存销比指标，其计算公式如下：
可见，新建商品住宅存销比受当月住宅新增供应量和总销售量影响，当月新建
商品住宅新增供应量越大，新建商品住宅存销比越大，反之则越小；当月新建商品
住宅总销量越大，新建商品住宅存销比越小，反之则越大
和普通商品一样，新建商品住宅存销比能够衡量开发住宅产品的资金利用效率
新建商品住宅存销比过大，可以直接反映出投资住宅产品的资金回笼状况欠佳
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通过对我国城市新建商品住宅存销比的长期、持续的跟踪研究，我们将新建商
品住宅大致分为4个区间，见下表1。新建商品住宅存销比持续超过12，即表示新
建商品住宅存销比过大，存货压力较大，价格下跌压力较大；存销比持续处于9至
12之间，说明存货偏大，但尚不显著；存销比持续处于6至8之间，说明商品住宅
存销相对平衡，市场形态较为健康；存销比持续在3-6之间，说明存货偏少，供应
偏紧，价格面临上涨压力；而存销比持续小于3，说明存货太少，价格将上涨。由
于全国地区差异显著，这一划分标准仅具有指导价值，不宜生搬硬套到各个城市
表1 新建住宅存销比的结果评价
新建住宅存销比 12 9-12 6-9 3-6 <3
库存状况划分 过大 偏大 合理 偏小 过小
二、典型城市11月新建商品住宅存量同比上涨近四成
为了全面、客观、合理的反映主要城市新建商品住宅存量情况，本文主要利用
中国房地产决策咨询系统和国家统计局数据，全面介绍我国8个典型城市新建商品
住宅存销现状和存销比变化情况，8个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个
一线城市，以及济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市
（一） 典型城市
截止11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平
方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新
增3.06%，库存量处于高位运行状态（如图1所示）。其中，一线城市中北京、上海、
广州增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。而在二线城市中，杭州
的库存量达到335万平方米，同比增幅高达61.8%，继续占据典型东部二线城市增
幅之首。库存量的不断增长，反映出近期楼市的低迷状态依旧在持续，虽然部分城
市房价有所松动，开发商也愿意跨出打折促销这一步，但是，观望气氛依旧浓厚
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图1 以来8个典型城市新建商品住宅存量情况