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岁末年初，正当业界各方对０８及后市走势雾里看花之际，王石的“拐点论”，潘石屹的“百日巨变”先后抛出，在业界掀起了轩然大波。在“拐与不拐”、“变与不变”的争论声中，楼市不觉间已走过了半个年头。在这半年中，杭州楼市走势如何？当前的现状意味着什么？对后市的走势判断又有着怎样的启示？本文将从市场供求结构，价格走势及土地市场行情等方面入手，并结合历年数据对比分析，对08年上半年楼市作出总结性盘点，并对下半年走势作出预测
市场供求盘点
1. 成交量价盘点
成交量表现：延续去年年末颓势，总体成交量持续低迷。个案楼盘销售呈两极分
化态势，高品质，高性价比楼盘继续受到市场追捧，品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰
经历了07年年中的疯狂，杭州楼市自去年9月起进入观望调整期（见图1）。步入以来，杭州楼市延续了上年末的颓势，整个上半年，杭州主城区一手住宅成交量持续在低位徘徊（见表1）。低迷的市场行情，让业界各方对5月份的房交会寄予了厚望，但事实一定让很多人失望。作为传统的楼市风向标，5月份的房交会并未能带来任何转机的讯号。在经历了短暂的销售高潮后，成交量于6月份便迅速回落。易居地产研究院统计结果显示，整个上半年，杭州主城区累计成交住宅10247套。与去年同期相比，跌幅达41.8%，基本回落至同期水平（见表2）
在总体成交低迷的同时，绿城蔚蓝公寓，万科金色城品，天阳上河等个案楼盘却依然延续了去年年中的热销效应。其中，金色城品甚至在开盘当天就宣告售罄。易居地产研究院认为，这些楼盘的逆市上扬，带来的并非市场全面转暖的讯号，而是预示着一个两极分化时代的到来：即高品质，高性价比的楼盘将继续受到市场追捧，而品质一般，定价虚高的楼盘将在竞争中举步维艰
成交均价表现：仍处高位运行，但已无明显上升趋势
在成交量持续低迷的同时，08年上半年的主城区的成交均价却一直处在14000元/平米的高位运行。统计结果显示，08年上半年，杭州主城区的一手住宅成交均价为14245元/平米。与去年同期相比，涨幅高达43%（见表2）。值得引起注意的是，尽管今年以来，杭州主城区的一手住宅均价一直居高不下，但其月度走势已无明显上升趋势，易居地产研究院认为，这是由于在低迷的市场行情下，开发商在价格策略上已日趋审慎的结果。类似去年年中的价格连续跨级提升现象，短期内不会重现
表1：上半年杭州主城区一手住宅成交明细
名称
1月
2月
3月
4月
5月
6月
合计
成交套数
（套）
1577
909
1501
1835
2994
1431
10247
成交面积
（平米）
179828
95857
169384
203667
322860
161659
1133257
成交均价
（元/平米）
14997
11997
14384
15842
13473
14123
14245
时间
一手住宅成交量(套)
变动幅度
一手住宅成交均价（元/平米）
变动幅度
05年上半年
6554
-
8697
-
06年上半年
10517
+60.5%
9460
+8.8%
07年上半年
17611
+67.5%
9961
+5.2%
08年上半年
10247
-41.8%
14245
+43%
表2：08年及历年上半年一手住宅成交量一览表
注：08年数据统计期为：1月1日—6月26日
数据来源：易居中国房地产研究院
2. 供求结构盘点
供应结构：90/70政策效应凸显，新推房源中，90方以下中小户型已占半壁
江山，120方以上中大户型比例显著下降
90/70政策推行已逾2年，其对供应结构的影响效应也已悄然凸显。易居地产研究院统计结果显示，1月1日至5月26日期间，杭州市主城区一手住宅新增房源中，90方以下中小户型比例高达49.8%，与去年同期，增幅达到31.6%；90—120方的经济户型所占比例基本不变，维持在23%左右；120-144方及144方以上的舒适享受户型比例下降趋势明显，分别仅占16%和11.1%，降幅分别高达19.2%和12.6%（详见图2，表3）。由此可见，在90/70政策影响下，杭州主城区新推住宅房源结构已呈现明显的小型化趋势。可以预见，随着时间的推移，90/70政策的效力将进一步显现，可供购房者选择的中小户型房源将会逾加丰富。这对经济承受能力有限，家庭结构简单的青年置业群体而言，无疑是个重大的利好。
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