德润天玺营销策略沟通方案 宏观环境与市场 The Strategical Problems of the Marketing 从现有的市场表现中，看未来的市场基础， 从现在的线索中，找到未来的趋势所在 014年前两个月土地市场持续火热。北上广等几大城市的土地出让金收入已经接近1400亿元，占比全年收入的27% 李克强总理14年政府工作报告明确两点，加大棚户区改造力度，加快保障房建设，支持合理自助需求，增加普通商品房供应，因城因地分类调控，抑制投机，促进房地产市场平稳健康发展 银行收紧信贷提高利率，短期内无放松迹象，贷款利率很可能再度上浮款利率一线部分城市房价出现回落 限购政策仍在持续，部分地区有所加强 BST观点： 单纯依靠行政手段调控楼市的时代已经过去。 政府尝试利用金融工具，扩大土地放量等手段干预市场 在抑制房价过快上涨与经济发展之间寻求平衡。 短期因城分地调控，长期重点建立长效机制，调控政策更加灵活，避免一刀切。 14年全国房地产形势还不够明朗，一线城市及部分过热区域进入调整期。短期不会影响到刚需为主的城市 宏观政策 从杭州开始部分城市房价出现回落，进入调整期，一线部分城市房价出现回落，舆论普遍看空 济南市近五周商品房及普通住宅成交套数、均价 从最新的数据可以看出，近期内商品房和普通住宅成交量较上周都有明显的下滑，特别是普通住宅成交套数比上周减少了22%。但是价格方面，商品房和普通住宅成交均价上升到了近五周以来的最高水平 通过最近5周济南楼市监测情况来看，高新区成交套数依然位居各区前列，占据主力位置，为济南置业热点区域。 从成交上看，刚需盘、学区房仍为主力。 整体来看，相比去年同期，价格虽然有所上扬，但去化量却小幅下降。是限购政策、利率提升及刚需的进一步释放共同作用的结果。 由于济南刚需旺盛，预计14年上半年市场将保持价格平稳，但去化量会呈现下挫态势，后势暂不明朗，不排除下半年出现波动的情况 BST观点： 区域机遇 奥体、汉峪版块规划 大型企事业总部东迁 高端居住区已经形成 城市规划——汉峪片区位于高新区中心区南部，奥体文博片区以东，北临经十路，总用地面积13.3平方公里。规划建设用地面积6.7平方公里，开发建设总建筑面积约1000万平方米。 功能定位——商务科研总部基地，集商业、金融、居住等多种城市功能为—体的综合性服务新区。 人口规划——未来汉峪片区规划人口达30万人； 生活配套——紧邻省立医院；小学、初中、高中和国际学校等普教设施；图书馆、文化广场等文化体育设施。凤凰路延长线通车在即，未来经十路轻轨规划，交通畅达 汉峪片区体量大、规划人口密集、城市定位高端、功能定位齐全，是济南东部发展新势力，是城市新CBD中心区 机遇一 东部新城规划 总部基地效果图 经十路 文博中心 中澳经贸中心 武警总队 城建局 省国资委 省高院 省交通局 省军区 质监所 电监会 奥体中心 市武警 市检查院 CBD 东部片区是近年来着力打造的形象标志区，政府单位、省直机关单位、大型事业单位、大型国企总部等强势进驻，区域价值快速提升 省立医院 山东高速 人民银行总部 重汽总部 浪潮总部 银座集团 龙奥大厦 机遇二 大量总部东迁 奥体片区 汉峪 片区 建设期 快速发展期 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 人口特征 规划期、启动期： 稳定繁荣期 阶段 无人气 标志 时间 产业办公、住宅客户 商务人士、住宅客户以及投资客 城市白领为主、商务人士、流动人口、居民 政府公建建设 政府部门搬迁 产业物业集中 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地出让完毕 公众对区域确立信心 区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎 区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活 项目建设 基础设施 住宅、基础设施 住宅、写字楼、商业 大型综合体 大型的MALL 总部经济催熟区域，汉峪片区享受新城带来的居住价值快速提升，成为继奥体片区后起点最高的居住板块 机遇三 东部高端居住 板块已经形成 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看