津品鉴筑营销策略报告本报告的思维结构 项目自身分析 项目界定 总体营销策略 市场情况分析 营销工作目标 营销操作手法 竞争环境分析市场情况分析宏观经济整体情况 宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑 中国经济每五年一个周期，调整的时候通常需要两年的时间。 政府观点:一是房价仍高于普通居民支付能力， 二是楼市需要提振,最终概况为四个字“弃价保量” 宏观利好政策见效需要一个周期,预计最快在09年下半年 自08年9月份开始我国政府保增长的政策频出，力保我国经济“8%”的增长速度。同时也起到了一定的稳定市场信心的作用。市场信心的增长和宏观经济的稳定对房地产市场有很大的促进作用。 一直以来拉动我国经济增长的三架马车“投资、出口和消费”。目前的国际经济形势下，房地产业因为其设计的上下游产业达80多个，对经济的影响较大。我国保持房地产市场稳定发展的预期非常明显，预计政策经过一段时间的释放期会逐渐在明年中后期发挥作用。市场成交情况 天津新建商品住宅共成交4.6万套，500.26万平米，成交均价为6892元/平米，同比上涨了12.85%，相比07年涨幅回落14.15个百分点。 08年全年有9个月成交量在40-50万平米左右。6-8月份出现较为明显的持续下滑走势，自9月份开始，大部分在售项目加大了优惠政策和价格的下调力度，在一定程度上刺激了成交，10-11月份成交量回升明显，12月份进入房地产传统的销售淡季，成交量转而回落。 08年天津新建商品住宅成交均价一直处于震荡波动的状态中，其中，最大幅度的波动为9.41个百分点。截至10月份，成交均价呈现震荡下调走势，12月份较1月份价格涨幅为3.29%。而去年同期为27%，价格涨幅明显回落。天津住宅市场预测 市场供应层面:已经进入了调整期，买方市场格局已经确定。预计市场供应中新盘入市项目会相对减少、项目以低开为主、中小户型将成为供应主体。 市场需求层面:仍将以婚房、改善型住房等刚性需求为主，由于购买力有所削弱，因此需求的住宅产品总价基本上集中在45万元——70万元左右，对于交通的畅达性和周边配套的完善性将更加关注。 销售价格层面: 上半年将有更多的开发企业受资金的压力而选择下调房价，压缩利润空间。即使到下半年经济好转,价格上升压力依然较大,成交价格将基本上与 年持平 成交量层面:在价格下调的基调下,成交量将逐步上升并趋于稳定,但成交量的平稳受价格与市场信心的制约 从总体上分析:上半年将延续08年的震荡调整, 后期，预计随着国家刺激经济发展的各项政策效果的逐渐释放，及针对房地产市场的政策效果的逐渐显现，房地产市场成交保持在稳定的水平上，价格震荡盘整北辰区市场总体情况 北辰区的成交均价自6月的6563元/平方米一路下降到11月的5239元/平方米,下降1324元/平方米,成交量在8月降至最低点,仅仅成交13585平方米,随着价格的不断下降,成交量开始大幅度回升,至11月成交量上升到40390平方米,均价水平基本已回落到07年底的水平.预计明年成交量将有所上升并保持在每月3万平方米左右的水平,但是成交均价预计上涨的速度不会太快.红桥区市场成交情况 红桥区的成交均价始终在9000元/平方米的高位上运行,同时成交量较低,甚至在8\9月份仅成交40套左右,随着9月价格的下降,成交量开始缓慢上升,但是面对今后3年每年近160万的拆迁量的刚性需求,预计成交量仍将受到价格的制约,价格保持在较高的均价水平,成交量回升将非常缓慢竞争环境分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看