大理国际大酒店项目营销执行方案本报告的技术思路
实际市场价格定位
理想市场价格定位
界定核心问题
项目核心价值体系构建
目标客户区域定位
一期推售策略
一期价格策略
展示现场包装方案
战略论证
策略论证
问题界定
营销宣传推广渠道确定
项目价格售价预估项目理性市场售价预估 心理预期销售价格落差 A/B/C三栋市场售价预估
项目市场理性售价预估
从产品特点及回报周期角度讲，本项目与洱海国际生态城项目比较相似，年回报与洱海国际生态城一致，通过项目软硬件品质弥补项目单一酒店缺陷，本项目售价能超过洱海国际生态城价格

理性价格策略
比准打分
维度选择
均价推导
设本项目“高层”均价为：Px=P1+P2+P3+P4+P5+P6+P7+P8+P9
P1=折实均价×权重×本项目得分/该项目得分(P2、P3……P9的算法同P1)
均价推导
理性价格策略
按固定收益率，通过市场参考法，进行价格对比
大理国际大酒店价格推导，纯市场比较结果：14690元/平

均价推导
理性价格策略
假如采用利润分成方式，通过市场参考法，进行价格对比
大理国际大酒店价格推导，纯市场比较结果：8905元/平

均价修正
理性价格策略
采用市场对比法，无固定收益、利润分成型的产权酒店，市场价格为8905元/平；固定收益型产权酒店，市场价格为14690元/平，同比溢价率为65%。 由于本项目运营模式，仅考虑固定收益型价格驱动模式，进行10%的误差修正，最终本项目的理性市场价格区间为：13221元/平~16160元/平之间

大理国际大酒店理性市场价格区间：13221~16160元/平

项目价格售价预估项目理性市场售价预估 心理预期销售价格落差 A/B/C三栋市场售价预估
价格落差
理性价格策略
目前开发商心理预期一期销售均价区间为18000-20000元/平，与通过市场推导而出的理性市场价格区间：13221~16160元/平，两者间的价格落差为：1840~4779元/平；价格落差幅度为：14%~29%

理性价格策略
项目价格售价预估项目理性市场售价预估 心理预期销售价格落差 A/B/C三栋市场售价预估
A/B/C三栋销售价格预判
理性价格策略
本项目作为大理最高端的五星级酒店产品，为大理新型豪宅产品，同时作为纯投资型产权酒店产品，客户对于总价最为敏感及关心，建议将本项目总价控制在150万/套内，与联排别墅价格区间保持一致

C栋销售价格预估
理性价格策略
C栋单位平均面积段：80平米左右，按照150万套进行反推，C栋单位平均市场售价为：150万/80平米=18750元/平米； 按照140万/套进行反推，C栋单位平均市场售价为：140万/80平米=17500元/平米；
项目总价控制在150万/套之内，进行总价反推：
根据140万-150万/套市场销售总价，80平米平均面积段，反推C栋平均售价区间为：17500-18750元/平米

A栋销售价格预估
理性价格策略
假定A栋单位平均面积段：100平米左右，按照150万套进行反推，A栋单位平均市场售价为：150万/100平米=15000元/平米； 按照140万/套进行反推，A栋单位平均市场售价为：140万/80平米=14000元/平米；
项目总价控制在150万/套之内，进行总价反推：
根据140万-150万/套市场销售总价，100平米平均面积段，反推A栋平均售价区间为：14000-15000元/平米

B栋销售价格预估
理性价格策略
假定B栋单位平均面积段：100平米左右，按照150万套进行反推，B栋单位平均市场售价为：150万/100平米=15000元/平米； 按照140万/套进行反推，B栋单位平均市场售价为：140万/80平米=14000元/平米；
项目总价控制在150万/套之内，进行总价反推：
根据140万-150万/套市场销售总价，100平米平均面积段，反推B栋平均售价区间为：14000-15000元/平米。
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