根据现有项目的分析资料,我们认为龙禧硅谷酒店广场项目目前最需要确定的是以下两个方面:
根据市场定位,如何进一步完善龙禧天地和旺角卡门两个分项目中业态的布局,即各个业态元素的组合

如何进一步提升项目的销售力,增强项目自身独特的竞争优势

其中项目的销售力提升是当务之急

一个商业地产的销售力，包含了五大链因素：产业链、政策链、交通链、服务链、特色链缺一不可

产业链———强调行业特征和各业态的互补

政策链———政府的优惠政策，价格、折扣等因素

交通链———地段、交通辐射因素

服务链———运营管理，营商环境

特色链———市场定位、独特优势、资源整合

本项目产业链、政策链、交通链、服务链已经形成了较为完整和明显的阐述，针对项目所在滨江（高新）这么一个特殊的地理位置和市场环境，面临三股既互为补充又各自独立的消费群体，拥有未来宏伟的区域建设发展蓝图，现阶段最关键、最迫切的是完善和充实项目特色链的内涵。如何挖掘和开发独特、有吸引力的业态功能，是增强项目营销与招商优势的重要环节

1、在市场定位上，强调项目在区域中的地标地位。“魅力之城，财富之城”“缤纷璀璨，滨江之芯”
2、在独特优势上，增加VIP会所功能，以吸引区域内特定人士的关注

3、在资源整合上，充分利用动漫基地、体育功能等资源优势作足这方面的文章

一 商圈分析
一 杭州商圈分析
◆武林商圈的商业业态布置格局是典型的“U”字型，坐北朝南布局。一直以来，武林商圈就是杭州最繁华的商业核心圈。杭州大厦、银泰、杭百等大型购物商厦雄居于此。商铺售价约为4万-8万元/平方米，年租金最高可达7000元/平方米左右，投资回报率约为6-7%

◆湖滨商圈以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费等。元华购物中心、解百新世纪、利星等高档购物场所纷纷建立，必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻，购物休闲两相宜。沿西湖的商铺10年的经营权平均每平方米最高售价13万元，虽然价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6-7%

◆吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，投资回报率约为4-6%

二 项目所在区域环境分析
1．滨江商圈
据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心。总面积6万㎡，总人口20万，高尚社区较多，整个区域的发展渐渐步入成熟。滨江高教园区的学生以及庞大的滨江住宅区域的居住人群将会为项目带来蓬勃的商机

商圈范围确定
本项目商圈的范围即一桥辐射范围楼盘、周边住宅、周边企业以及高教园学校

商圈分析
表1滨江区政府网数据
人口
教育程度
年龄
消费情况
住宅
约70000
大专—本科
30-50
中高消费
企业
约15000
本科以上居多
25--35
中高消费
学校
约25000
大专
20—24
中等消费
--住宅基本交房，入住率70% ，商圈的总人口在8。9万，文化程度以大学为主，年龄在25—35之间为主要消费群体，消费以中高消费为主。
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