商业银行房地产信贷 房地产信用管理培训 彭伟 国有商业银行房地产信贷主管 房地产咨询机构策划师 沟通目的 了解房地产贷款中常用的信用手段 了解房地产贷款授信流程及关注要素 了解房地产贷款品种的基本门槛和技巧 掌握项目自有资金的基本测算方法 掌握开发贷款用信（放款）的基本条件 掌握个人购房贷款放款的基本条件 房地产金融信用要素 基本特点 基本原则 合法性、安全性、赢利性 房地产信贷风险体系的主体架构 开发企业的实力与信用状况 法律合规文件的取得 建设资金的筹措 产品的租售和项目收益 贷款的担保 贷后管理的落实 主要信贷产品及特点 房地产风险与金融调控 房地产行业的高风险：周期长、影响因素众多、高敏感 多数国家将房地产列入高风险行业 美国次级债风波——按揭风险的滞后效应 多次金融危机都与房地产投机有关 海南梦灭——中国式的房地产泡沫 人民币对内贬值，对外升值——洋快餐催化 走过寒冬，不在沉默中爆发，就在沉默中“死亡”！ 战国春秋，拐点之争——房地产业内的利益博弈 冬天来了，春天还会远吗？——国计民生，关联众多 房地产风险与金融调控 准备金、融资成本，房地产金融调控的利器 10次提高准备金——贷款规模回收（目前15%；配额管理） 5+1次调息——价增量跌、提前还贷 房贷新政——自有资金要求上升；2套房政策；重提主体封顶按揭 外汇投资防火墙——国家外汇管制加强 房地产风险与金融调控 加息不能打压房价——融资成本不能决定投资价值，金融学只考虑风险与收益；观望氛围积蓄市场需求；存款利率提高暗示人民币值缩水，购房有保值预期 看大势！供需关系直接决定房价——土地供给、开发周期、投资来源直接决定供应偏紧；国民经济、区域经济总体良性发展决定需求上升 涨跌辩证，波动有因——收入承受力及房价泡沫；区域及结构性调整（保障性住房与商品房）；年终及春节资金回笼高峰压力（季节性调整） 房价假装下跌，我们假装欢呼——既得利益者与无房户的博弈 根本途径是对外币值稳定，对内结构调整——人民币对美圆升幅3%，美圆贬值5%，明升暗降，实际购买力下降 房地产风险与金融调控 调控日紧，涨声此起彼伏——供需关系失衡是房地产业的核心风险！ 03-121文件 04-831土地大限 05-新老国八条 06-国六条 07-927房贷新政 成都：“愤怒”的房子 房地产金融 授信(贷款)管理 授信流程 受理——调查评估——审查——审议——审批——用信——授信后管理——回收 前后台分离、审贷分离制度 银行贷审会制度 调查评估报告及结论最重要！ 合同协议约定事项是用信和授信后管理的法律保障！（双方权利义务的约束） 基础资料的提供 需要年检合格的有哪些？（营业执照、资质证、机构代码证、税务登记证） 公司章程决定出具决议的有效性 财务年报应审计，当期报表应提供会计附注 贷款卡（法人）、授权委托书（自然人）是征信查询和办理贷款的基准条件 基本5证外应关注特殊许可证 授信受理、审批、放款的基准条件 授信调查方法 实地调查为主 账务核查——账表、账账、账实是否相符 面谈制度——真实经营战略和实际经营管理能力 实地走访——盘存货，账实是否相符；项目口岸；抵押担保物实况 间接调查 查询途径——人行征信系统、银行信贷系统；职能机构及公众传媒；上下游企业及竞争对手 所有授信（贷款）都要查询征信！ 授信调查与评估 合规性认定 授信申请人及保证人主体资格是否合法合规 授信项目的各种合法手续是否完备 授信申请用途是否合规、合理 禁止不指定用途的贷款 禁止以流动资金贷款科目发放房地产贷款 禁止贷款炒股 禁止挪用（改变原有用途） 关注要点：形式合法和实质不合法 五证的取得与有序一致性 重点关注土地性质的合法性和土地取得程序的合法性 商品房开发项目用地必须为全额支付了交易成本和土地出让金，且取得建设用地规划许可的国有土地 项目分期认定问题 。要做好前期沟通 。 授信调查与评估 安全性认定 （一）第一还款来源 客户准入条件 生产经营状况 信用等级 过度授信与否 预期的现金流是保证按期偿还授信的关键！ （二）第二还款来源 抵押物评估 担保是否合法、足值、有效 关注要点：自有资金的认定 项目自有资金为企业所有者权益并可实际投入项目建设的非债务性资金 自有资金35%（土地开发30%） 本项目自有资金=所有者权益—长期资金占用（固定资产净值、长期投资、长期应收款、其他在建项目占用） 自有资金补充渠道 及早做好银企沟通和会计辅导。 增加注册资本 股东追加项目投资并按合法程序进入权益资本 前期项目收益及时结转再投入 固定资产变现 提前收回长期应收款或投资 分品种准入差异 商品房开发贷款要求 资质等级（暂）3级以上 注册资本要求，经济区域调整 商业用房比例 转投比例比例 容积率1以下原则上不介入 城市土地开发贷款要求 经营性物业抵押贷款要求 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看