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本体与现状
安徽省会，人口大市，三小时城市圈连同长三角及武汉，国家级战略规划皖江城市带中心，积极融入长三角经济一体圈，整体城市竞争力与投资价值日益增强
■本体分析之城市
长三角经济圈
武汉经济圈
合肥
320km
250km
405km
皖江城市带
合肥
9个皖江城市利用省外资金已占全省的70%以上， 其中来自长三角地区的近60%
城市GDP总量低但增长率高，经济发展潜力大；随着近年来城市建设的加速，房地产市场进入快速成长阶段，成交总量达600亿以上，自09年价格增长加快，但供求仍然保持稳定
■本体分析之城市
2002-2010年11月合肥住宅供求走势图
万㎡
2002-2010年11月合肥住宅价格走势图
元/㎡
6125元/㎡ 涨幅34%
1200万平米
国内典型房地产市场类型
成本导向型：第一置业或者第一次换房需求，以自住为主；投资比重较低；开发商多以控制成本为主要策略
快速成长型：客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上；投资比例增加
高度饱和型：投资行为占到市场中非常高的比例，泡沫开始出现；客户对各种创新已经不是十分敏感，置业更加理性，而对于有资源的顶级项目，其价格上线还是可以不断突破
溢价型：多数需求为二次及其以上置业，为改善生活或追求生活品质提高；各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显
典型快速成长型市场：市场回报率较高，泡沫较少，抗风险能力较强
价格：4000元/㎡左右及以下
价格：4000元-10000/㎡
价格：10000-15000元/㎡
价格：15000元/㎡以上
典型城市：淮南、六安
典型城市：合肥、长沙、武汉
典型城市：温州、南京、青岛、东莞
典型城市：北京、上海、深圳等
客户需求开始多样化，不仅仅停留在基本的居住条件改善上 大多数消费者可以承担得起当前房价，虽然大多数消费者声称其承担不起 投资比例开始增加，而且市场的回报率很高，吸引很多异地抄房团
有部分高收入客户开始尝试追求一些奢侈品 城市规划出现“新区潮”，以各种名义和价值点为基础的城市新区规划出台
■本体分析之城市
政务区位于合肥西南，合肥市政治、文化、高端居住中心，资源配套丰富；自02年启动以来已逐步发展成熟，新配套年年提升，区域具备成为合肥顶级居住板块的气质
“一核一圈五轴”规划格局，政务区位于城市发展向西、向南的主方向上
合肥发展方向
中心绿轴与大型综合体
省广电中心
奥体中心
匡河水系
文化艺术中心
天鹅湖
行政中心
■本体分析之区域
老城区区
09年分区住宅成交比重图
成交约占全市比重8%，年去化量约100万方，从价格来看增速较快，位居合肥各区之首，典型的高端住宅板块
2008-2010.10政务区成交量走势图
万平米
2007-2010.10政务区住宅价格走势图
元/㎡
■本体分析之区域
2010年10月合肥市各区销售价格比较
元/㎡
98万方
■本体分析之区域
融侨天骏
华润、万达、恒大、绿地、安徽置地等一线品牌开发商云集，区域内项目品质普遍较高，竞争激烈
融科九重锦
绿地·内森庄园
置地广场·栢悦公馆
● 天鹅湖1号
■价值发现2——紧邻匡河，为居住提供了良好的自然景观
■价值发现1——天鹅湖一号成功运作取得市场成功，有一定客户口碑基础
1.9km
匡河自然景观
■本体分析之项目
弘瑞金陵五星酒店
■本体分析之项目
■价值发现4——周边拥有8中、50中名校优质教育资源和
■价值发现5——五星级酒店、超市、农贸市场、医院等生活配套齐全
新八中
社区医院
喜客多超市
农贸市场
儿童活动中心
八中为安徽省级示范高中，新50中为政务区学区中学，经过全新校区升级后，她们是诸多客群移居政务区的重要原因之一
新五十中
地块表面现状
■价值发现6——地块平整方正，无待迁建筑存在，规模适中利于土地开发
■价值发现7——项目东西向视野受高层建筑阻挡较差，但南向和北向视野较为开阔
■价值发现8——邻近楼盘入市形象较高，市场对本地块具有较高认知度
■价值发现9——项目规划较佳，立面挺拔，内部水系和景观轴线完整，利于塑造中高端产品形象
已入住翠庭园回迁小区
融科九重锦
东
沿匡河植被带
南
北
■本体分析之项目
规划效果图
未来合肥核心区域·成熟板块·中等规模宜居新区
宏观属性
市政府所在地，强势配套资源
区域属性
已经形成高品质高价位区域形象，未来将再次升级
发展潜力
地块属性
周边社会资源和自然景观资源齐备，但不具备专属性
资源
政务区内西南片区
区位
学区配套优质，生活配套较完善
配套
处于高速发展期的三线城市
城市属性
■本体分析之项目
项目属性界定
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