——华强广场运营报告 帅领华强北 报告目录 第一篇：写字楼市场定位报告 第二篇：住宅市场定位报告 第三篇：酒店发展报告 第四篇：综合体运营报告 第一篇 写字楼市场定位报告 市场概况 客户分析 项目定位 运营报告 市场概况 华强北商务圈界定及现状 华强北写字楼现状分析 竞争性商务圈写字楼比较 客户分析 项目定位 报告架构 【华强北商务圈地域界定】 包括三个次级商务圈：上步路商务圈、华强路商务圈、上海宾馆商务圈。 华强路商圈占领导地位，有赛格广场、电子科技大厦等高档物业，占有片区高端写字楼市场半壁江山。 华强北写字楼的发展与商务圈从寄生关系，发展到互动关系 华强路 次商务圈 上海宾馆 次商务圈 上步次 商务圈 【商务圈配套现状】 历史原因造成基础设施薄弱，形成商务圈发展最大瓶颈。 从旧工业区发展而成，基础设施档次低下； 商业发展太快， 被市场推着往前走，政府规划力量较弱； 片区经营过于拥挤，停车、管网、公共设施等市政配套无法满足商业需求。 交通繁忙拥挤，停车位严重不足，交通改造迫在眉睫。 是深圳交通最繁忙、最拥挤的区域； 上下班时间交通极为阻塞，平时车水马龙，举步维艰； 按照华强北商业规模，商业区要提供1.8万个停车位，但实际只能提供大约6000个停车位。例：赛格广场（3000商户+写字楼 VS 500车位） 【商务圈未来规划 】 进一步扩大华强北的商业功能 万佳街区为区级大型百货零售服务中心 桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心 赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心 改善华强路人、车流动系统 打通街区车流内部微循环， 在街区相邻建筑之间架设二层连廊，形成一个完善的二层步行系统。 增大公共空间，增设三个广场、两条步行街 华强北物业升级改造 供应分析 需求分析 发展趋势 华强北写字楼 现状分析 华强北写字楼主要供应状况： 【华强北写字楼供给分析】 总体供应量170万㎡，列深圳各商圈供应量前列 物业档次分明，中低档写字楼及商住办公占绝对比重 A级物业总建面约为27万㎡ 中低档是华强北主流产品，供应量约150万㎡ 电子市场快速发展，上万厂商进驻，人流/物流/资金流交汇，地产价值攀升 商业气氛浓于商务气氛，不适合大型企业入驻，使其成为中小企业天堂 近年发展重点以商业为主导，写字楼发展相对停滞 【华强北写字楼需求分析】 二手楼售价适度上扬 2006年，福田中心区CBD写字楼销售达到投资顶峰状态，凤凰大厦、金中环、大中华等高素质楼盘成就高价位，中心区价格冲破18000-20000元/㎡的历史新高；拉动整个二手市场价格稳步上扬。 华强北片区高档写字楼未来具有稀缺性。 华强北近年缺乏新供应，二手写字楼买卖成交不太活跃； 中原写字楼工商铺部统计，目前华强北赛格广场、电子科技大厦等高档写字楼售价在10000-120000元/㎡左右；华强北商圈其它中高档写字楼售价接近9000元/㎡，价格较去年同期上升18% 2、租赁活跃、租金上扬、空置率低 华强北商圈写字楼租金以由50-65元/月/㎡开始攀升，随着中心区、车公庙写字楼租金的波动而波动，目前赛格广场、国际文化大厦、电子科技大厦的租金基本达到在70-75元/月/㎡，少数素质较高者可到达85-90元/月/㎡ 。 华强北商圈写字楼的空置率低于深圳市总体水平，普遍在15%以下。中低档写字楼及商住楼由于租金合理，入住率基本达到95%以上 数据来源：深圳中原三级市场工商铺部4月份月报 【华强北写字楼发展趋势】 未来供应量集中在华强北二期改造工程 动工/计划动工8大项目，总投资43亿元，建面50多万㎡ 中航广场占地面积1.7万㎡，总建面约18万㎡，总高度280米，共58层，包括甲级写字楼45层、精品住宅39层及大型主题式商场7层，集购物、餐饮、娱乐及休闲于一体。项目预计2008年完成整体建设 【华强北写字楼现状分析小结】 基础设施薄弱、交通拥挤、停车位不足等配套是商务办公发展的瓶颈； 总体供应以中低档写字楼及商住办公占绝对比重； 片区缺乏新物业供应，二手楼价格较去年同期上升2成； 租赁活跃，租金上扬，入住率达9成左右； 用户以电子科技类、中小企业为主。商业性大于商务性，限制了纯办公大型企业入驻； 未来供应以华强北二期改造为主，代表物业为中航广场 竞争性商务圈比较 华强北商圈 赛屋围商务圈 车公庙商务圈 福田中心区CBD 【竞争性商务圈写字楼比较】 【华强北商务圈的竞争定位】 市场挑战者（价格） 市场补缺者（产品） 领导者？追随者？ 挑战者？补缺者？ 双重角色定位： 针对中心区CBD的全市领导者地位 针对车公庙片区的同质差异化竞争 市场概况 华强北商务圈界定及现状 华强北写字楼现状分析 竞争性商务圈写字楼比较 客户分析 项目定位 报告架构 受访客户情况分析 客户选择偏好分析 再次选择考虑因素 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看