江苏连云港 项目前期定位报告
明 晰 的 营 销 目 标
分 析 内 外 营 销 环 境
外部环境分析
宏 观 经 济 分 析
房 产 市 场 分 析
内部环境分析
项 目 基 本 信 息
SWOT分 析
项 目 整 体 市 场 定 位
客户定位
形象定位
产品建议
区 域 市 场 分 析
竞 争 楼 盘 分 析
项 目 周 边 配 套
报告思路
连云港概况 连云港交通环境 连云港人口 连云港经济发展 连云区概况 连云区交通环境
发展规划
房地产市场分析
竞争格局
项目分析
城市背景
项目定位
产品建议
CONTENTS
城市简介
连云港，古称郁洲、海州，建国前称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。东西长129公里，南北宽约132公里，水域面积1759.4平方公里。连云港市也是中国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一
地理位置
连云港市位于中国沿海中部，江苏省东北部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，北与山东日照市接壤，西与山东临沂市和江苏徐州市毗邻，南连江苏宿迁市、淮安市和盐城市
行政区划
连云港下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县
城市背景——连云港概况
连云港别称港城，主要依托沿海港口优势带动整个城市的发展
海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大
铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。目前连云港共有连云港东站、连云港站、东海站三个站点
航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间
内河航运：连云港内河航道总里程1127.5公里，其中等级航道449公里
高速公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化；连霍高速、宁连高速 、沿海高速贯穿东西南北
连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供有力支撑
城市背景——连云港交通环境
连云港交通优势明显，连云港是新亚欧大陆桥东端起点，连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港；多条高速公路经过连云港
连云港市2011年末总人口达到505.18万人，5年增长22.95万人，平均每年增长4.59万人。 从增长比例来看，除2009年相对较低外，其他年份增长比例都保持在1.5%上下
市区人口2011年末达到95.53万人，5年增长23.97万人，平均每年增长4.794万人。 从增长比例来看，连云港市区人口呈现比例下降的趋势
连云港2011年年报显示全市常住总人口438.61万人，同比减少1.10万人；总人口呈现平稳增长的态势，但市区人口增长比例出现下浮的趋势，说明连云港人口出现流失现象
2011年末全市户籍总人口达505.18万人， 其中市区95.53万人 ； 2011年末全市常住总人口438.61万人， 其中市区105.56万人； 通过这组数据我们看出，连云港2011年有最少66.57万人在外，市区已经开始有外来人口进入，2011年约有10.03万人
城市背景——连云港人口状况
苏南苏北8城市城市指标比较
苏南4县级市城市指标比较
城市背景——连云港人口状况
基础客源先天不足
规划远景与基础客源严重不匹配
地区生产总值（GDP）
——数据来源《连云港国民经济和社会发展统计公报》
从图表中我们看出连云港GDP呈现持续增长的态势，从增长率来看，有所下滑，整体都保持在13%以上的增长率，发展势头良好
GDP整体增长迅速
城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有利支持
城市背景——连云港经济发展
人均GDP情况
人均GDP快速增长
2011年人均GDP突破3万元大关，约折合5018美元，处于房地产平稳发展阶段
根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地产平稳发展阶段：
人均GDP突破32119元
城市背景——连云港经济发展
固定资产投资
投资增速趋缓
社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力，但近两年房地产市场不景气，导致增速放缓
从连云港社会固定资产投资图表我们看出，2010年之前投资增速都保持在28%以上的水平，近两年增速只有23%和24%，说明增速放缓，主要构成原因是房地产市场不景气，房产投资减少
连云港2010年之前大量的企业的房地产企业通过招商引资的方式进入连云港，致使连云港固定资产投资增速极快，特别是房地产投资这块，近两年随着房产市场的逐步饱和，加上政策层面的影响，房地产一直处在不景气的大环境中，故影响整个社会固定资产的投资情况
城市背景——连云港经济发展
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