君悦东城项目 Marketing Plan for Jun Yue Dong Cheng Project 销售执行报告 理工学院 理工学院 附属中学 经贸学院 技工学院 莞城一中 城市学院 东城小学 东城中心 世博广场 盈丰商业广场 天虹商场 莞城教育中心 沃尔玛 愉景东方威尼斯 东城中心商圈 区位：处于东城核心商圈与莞城教育中心的辐射区域,发展潜力较大 交通：紧邻莞龙路与东城中路,为东城、莞城以及镇区交通枢纽地 配套：教育配套丰富，缺乏必要生活配套 资源：无景观资源， 西:东城中路 本项目 北:莞龙路 东:理工学院附属中学 南:达鑫广场 总用地面积: 5694m2 建筑容积率：5.01 总建筑面积：31506.3m2 住宅用面积:27000m2 商业用面积：8000m2 最大层：15层 总户数：约450套 主力户型：50-60m2单房 其他： 单体独栋,主体工程已完工，已停工多时,市场口碑已受到一定影响; 内部布局基本确定，改动空间小 J 竞争分析 市场分析 客户研究 案例借鉴 目标 解决 问题 营销组织 总体策略 包装展示 宣传推广 营销活动 销售策略 销售组织 销售目标分解： 2月 1月 11.25公开发售50% 3月 1个半月销售80% 10.15进场 4月 6个月销售90% 工程进度： 预售证 10月 9月 11月 12月 5月 价格目标：均价6200元/ m2 品牌目标：提升发展商及项目品牌形象 速度目标：6个月90%销售 11.10样板房开放 客户积累 按认筹率20%算公开发售前积累1200批 J 竞争分析 市场分析 客户研究 案例借鉴 目标 解决 问题 营销组织 总体策略 包装展示 宣传推广 营销活动 销售策略 销售组织 东莞小户型市场概况 供应量：约70万平方米，有万套以上产品入市，主要集中于南城区，延莞太路、二环路、三环路等成熟地段，局部市场竞争尤为激烈; 产品：多为30-80平米单房、一房，多通过双阳台、复式送夹层、引进酒店式服务及管理等增加附加值，产品同质化严重; 客户：或为自住或为投资，珠三角客户近年来有所增长，尤其以深圳客户居多，但由于近期推货集中，股票市场回暖等因素，客户观望情绪明显; 价格及租金状况： 价格：随着市场逐渐成熟, 产品创新继续升级，营销概念进一步深化，价格方面稳步上涨，但租金方面受供应量集中、客户选择面广，租金上涨不会太快; 营销手法：通过增强服务配套（物业服务套餐、加强社区配套、高科技智能系统、高品质的装修套餐）提升项目价值，并通过创新的活动，新概念包装等进行销售; J 竞争分析 市场分析 客户研究 案例借鉴 目标 解决 问题 营销组织 总体策略 包装展示 宣传推广 营销活动 销售策略 销售组织 07.5791108.12468城市星座（III），南城，3.8万平米，二房，三房，60-90平米 希尔顿广场,南城，约3万平米，一房一厅,45-80平米 第一国际(III)，中心区，约4万平米，一房一厅,35-45平米 中孚项目，中心区，3.5万平米，单身公寓，约30-35平米 金升国际公寓，南城，6.6万平米，一房一厅，40-50平米 未来世界（II），南城，6.5万平米，一房、二房，45-65平米 江南雅筑(II)，南城，约2.2万平米，一房一厅,50-60平米 名门公寓,南城，约2万平米，一房\小复式,40-140平米 上层公寓,南城，3.6万平米，一房一厅,35-45平米 尚书银座,南城，4.9万平米，一房一厅,30-80平米 城市假日华厦，南城，2.8万平米，一房一厅,40-85平米 深国投时尚岛,中心区，约4万平米，一房一厅,29-77平米 天诚康桥，南城，4万平米，一房、二房，30-70平米 宜景康源 ,东城,5.72万平米，一房、公寓，45-110平米 中信9号公寓 ,东城,9万平米，一房、二房，40-80平米 学府1号 ,东城,5万平米，一房、二房、三房，30-95平米 景湖春晓公寓 ,东城,2万平米，一房、公寓，30-80平米 花样年华,东城，约5万平米，一房一厅,28-56平米 东莞在售及将售小户型基本情况 项目入市时大部分楼盘处于持销期,市场竞争依然激烈 主要竞争对手锁定 东莞整体市场竞争激烈，项目主要竞争对手为宜景康源和学府1号 竞争比较：内部品质 三个项目公寓部分产品类似,竞争严重.时尚立面、7米层高大堂、部分3.6米层高成为项目的主要竞争优势