近年来，伴随着我国房地产业的快速发展，房地产市场出现了局部过热的现象，
部分城市泡沫严重，房地产市场从之前高增速、高盈利的黄金时代进入到市场容量收
窄、盈利水平差异化的新常态阶段。大量的房地产公司在项目投资前因为没有进行系
统、科学的分析，盲目乐观进行投资，使公司在后期的项目销售或运营过程中出现了
严重亏损，最终导致公司破产、被兼并的命运，给国家和企业带来投资损失

本商业计划书以北京SY公司开发的CH大厦为案例，通过从宏观经济环境到微
观项目层面的多层次系统分析，借助波特五力模型、4P理论、SWOT分析、财务评价
等工具，建立房地产项目的投资决策支持体系。通过本商业计划书的研究建立的决策
支持体系，既可为房地产公司针对项目开发的投资决策提供依据，避免盲目决策；也
能给项目投资人提供项目的信息和收益分析，为投资人参与项目的投资提供决策支持

本文的分析思路是在对CH大厦项目以及开发商SY公司的基本情况进行介绍的
前提下，从宏观逐步导入微观：
首先，采用波特五力模型分析房地产行业的外部竞争环境，详细分析北京市的
宏观经济因素和房地产市场等外部因素；
其次，在宏观分析的基础上，立足项目本身，使用SWOT分析工具对项目自身的
优劣势、机会、威胁进行分析，结合市场研究以及对典型项目的现场调查，从宏观导
向中观，对项目进行市场定位，精准目标客户；
然后，在项目自身分析的基础上，用4P理论分析制定项目的营销策略，组合运
用各种营销手段利用多种渠道，来完成项目的招租和经营，在微观层面上确保项目的
操作成功；
最后对项目的开发收益进行评价，并对项目所面临的风险进行分析、制定相应
对策

本文的最大特点是建立了房地产项目的系统化投资决策支持体系，将宏观经济
因素与与项目的微观具体因素进行结合，理论联系实际；本商业计划书的研究分析，
对房地产公司进行项目的投资决策有较高的应用价值，同时还可为其他投资人针对房
地产项目的投资实施、降低投资风险提供决策参考。
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