政策解读及房地产市场预测 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用 易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司 11月15日 上海易居房地产研究院 ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 中国经济发展周期理论 完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段 中国经济发展周期理论 繁荣期 减速期 复苏期 1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中 2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同 中国经济发展周期理论 1、经济：保持快速增长； 2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩； 3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资； 4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台 1、经济：增长速度放缓； 2、供应：投资比例受到控制，供应减少； 3、需求：受限，下滑速度快于投资； 4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策 1、经济：增长速度逐渐加快； 2、供应：投资低位盘整，后期加快； 3、需求：快速增长，增速高于投资； 4、政策：鼓励性政策 时间 阶段 城市房地产发展周期22、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势 4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区 1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一 3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势 中国房地产发展周期理论 中国房地产发展周期理论 时间 房 地 产 市 场 走 势 发展期 调整期 复苏期 1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变； 2、土地市场：低价成交，出现流标； 3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩； 4、需求心理：市场预期转变，进入观望； 5、市场成交：逐渐回落； 6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延； 7、政策：抑制性政策组合推出 1、开发投资：快速上升； 2、土地市场：高价拿地，比拼资金； 3、市场供应：逐渐上升； 4、需求心理：不理性，透支消费； 5、市场成交：快速增长，增速快于供应； 6、房价：快速上涨； 7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度 1、开发投资：逐渐下降，向上升转变； 2、土地市场：低价圈地； 3、市场供应：逐渐回升； 4、需求心理：理性入市； 5、市场成交：成交回暖，供求平衡； 6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨； 7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度 政策拐点 政策拐点 ·规律篇 ·救市篇 ·预测篇 国内：从紧宏观调控 国际：次贷危机、金融风暴 经济下滑 -2.3% 07/1-9 08/1-9 12.2% 9.9% GDP增幅 国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保” 保增长 增投资 助出口 扩内需 三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节 房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房” 住房保障 公积金 行政性收费 房产税费 支持居民购房 双率下调 新政·一手房买入 新政·二手房买入 新政·二手房卖出 新政·一二手房买入成本 首次购房、自住消费，银行信贷优惠明显。但何为“首套”？何为“改善型”？尚需明确 新政·二手房卖出税费 二手房市场卖家减负，变相降低买家成本 上海普通住房新标准 新标准以总价作限，总价上限与老标准相同，但运用更灵活，中小户型可以突破老标准的单价限制 Y=K·1/X Y:单价 X:面积 内环内 内外环 外环外 Y=245·1/X Y=140·1/X Y=98·1/X 内环内 内外环 外环外 X(20-140) Y(122500-17500) X(20-140) Y(70000-10000) X(20-140) Y(49000-7000) 取值 范围 取值 范围 取值 范围 上海普通住房新标准 单位：平方米 单位：元/平方米 内环内：Y=245·1/X 新标准房源数量有所扩大。 体现出鼓励中小户型的精神 上海普通住房新标准 新标准前后，上海商品住宅中普通住房网上待售量增加50% 新增供应方面： 11月1-6日，普通住房新增比例达到70.9%。 成交方面： 11月1-6日，普通住房成交比例达到65.9%。 网上待售（11月4日）： 老标准：19549套， 194.6万平方米。 新标准：31236套， 287.4万平方米。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看