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1.1存量市场
综合性百货商场租售及经营状况
目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好
表1-1新街口主要百货商场情况列表
金鹰商场
东方商城
新街口百货
中央商场
苏宁银河
大洋百货
层数
6层
6层
6层
6层
5层
8层
面积
（平方米）
45000
20000
41000
45000
20000
70000
未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的
集中型商铺租售及经营状况
新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰
集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨
华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营
地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差
表1-2新街口主要集中型商铺情况列表
总经营面积
（平方米）
主要业态
面积区间
（平方米）
租金
（元/平方米·天）
时尚莱迪购物中心
10000
服饰
10-15
负一层：22.0-26.0
负二层：15.0-18.0
万达购物广场
（1楼）
2000
服饰、日常生活用品、美容
25-35
9.0-12.0
（产权式商铺）
华新商厦
7000
休闲服饰
10-20
负一层：13.8
一层：14.6-18.0
二层：13.5-17.0
长发银座
9000
餐饮、美容、美发
60-140
一层：9.5-7.0
二层：6.5-5.0
三层：5.0-3.0
地铁商铺
8000
餐饮
10-80
18.0-23.0
（苏宁整体购得）
临街商铺租售及经营状况
新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米·天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大
表1-3新街口临街商铺情况列表
商业形式
主要业态
主力面积区间（平方米）
租金
（元/平方米·天）
石鼓路靠近莫愁路段
临街商铺
花卉礼品、服饰、美容美发
20-40
4.00-5.00
汉中路以西
临街商铺
药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发、餐饮
20-40
100-200
4.50-6.00
汉中路以东
临街商铺
药品、服饰、汽车美容
20－40
4.00-5.00
王府大街
临街商铺
特色餐饮
100-200
6.50-8.00
1.2在售市场
1.2.106年商业市场市场概述
06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达到17981元/平方米
1.2.206年分区域商业市场销售分析
图1-106年南京市各区域商业成交情况（单位：万平方米元/平方米）
江宁、六合的成交量最大共计33.66万平方米，占到全市的61.60%，成交价格六合最低2429元/平方米。从上图中可以看出06年成交价格最低和最高的两区均价相差将近1.5万元/平方米，价格相差7-8倍。各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在7万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的
另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区
1.2.307年1季度分区域商业市场销售分析
图1-207年1季度分区域商业市场销售分析
07年一季度南京市共成交商业用房近10万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的46.06%；而白下区一季度仅销售870平方米，可售面积高达7万平方米，均价1.16万元/平方米，成交量仅为南京市成交总量的0.87%
1.3类比个案分析
表1-4新街口个案情况
经营方式
层数
商业面积
（平方米）
售价
（元/平方米）
租金
（元/平方米/天）
备注
置地广场
销售
1-3层
4000
25000
-
被江苏银行整体买下
长发中心
只租不售
-2-1层
6000
-
-
正在招商
长发银座
产权式商铺
1-3层
12000
一层45000
-
-
龙世中心
销售
-2-5层
5500
一层56000
-
目前只售出中国银行购买的一套
龙台国际
招租或一二层整体销售
1-3层
4500
一二层均价30000
一层15
正在前期招商，一层层高6.1米
新世纪广场
只租不售
1-5层
40000
-
-
目前只有肯德基和必胜客两家进驻
金轮广场
未定
1-5层
30000
-
-
目前正在前期招商
