“温州商业街”全程营销企划报告市场分析篇 谨呈：江苏瓯江投资发展有限公司 东山片区普通住宅市场分析 东山配套设施相对成熟，人口密集度相对较大，开发中的住宅项目众多，区域供应主要为纯住宅项目，项目体量较大，与本项目住宅具有相似特征的以商业为主、办公、住宅复合型项目较少 青山湾 武夷水岸家园 天鹅湖花园 金陵天成 广博苑 天元吉第城 新亭兰苑 金东城雅居 东渡国际青年城 世纪东山花园 市政天元城 本案 分项目看，未来东山片区住宅供应持续稳定，预计总量将超过90万平米，可能对本项目造成一定竞争威胁 从供销情况看，东山作为江宁板块第一大住宅板块，2005年以来住宅供应总量为10859套，住宅供应量逐年上升，且呈供不应求之势 各片区供销比波动较大，但从05至07年变化情况看，东山片区住宅呈现供不应求的良好局面，市场环境十分健康 07年至今东山片区供应住宅产品面积主要在80-100㎡，100-120㎡标准型产品及120-140平米舒适性产品也有一定供应，集约型户型去化速度较快 竞争项目 产品分析 07年至今片区各房型销售较好，去化主力户型为2室2厅1卫及三室产品，复式产品销售较为困难 竞争项目 产品分析 各片区房价涨幅不一，除禄口外，江宁其他片区住宅成交均价基本在同一水平区间上，从近期价格走势看，东山片区价格涨幅略低于三山百家湖、及岔路口片区 项目周边存在一些待开发地块，且大部分为居住、商业混合用地，待开发总量达30万㎡，将对本项目造成一定竞争威胁 总结 本项目所在东山片区规划环境及配套十分成熟 区域规划及现状 江宁市场 目前住宅市场供销虽有所回落，但整体供销依然比较旺盛 作为江宁住宅市场发展的先行板块，片区供应量及需求皆十分稳定 区域70-100㎡产品逐渐成为供销主流，但110-200㎡之间中大面积产品也存在一定需求 区域竞争 同质竞争项目不多，但后续竞争非常激烈 住宅市场具有坚实发展基础 区域住宅市场运行良好 项目片区供应难以满足需求 面积较大产品存在一定需求 后续竞争激烈 + + = 项目发展具备较好的市场环境，但由于不是纯住宅项目，居住环境较周边住宅项目相比，本项目面临竞争也日益激烈，项目发展需提高竞争力 片区价格持续稳定上升 项目片区价格在江宁是标杆 江宁东山商业市场分析 商业市场宏观概况 东山主要商圈分析 东山重要商业节点分析 江宁主要商业节点案例借鉴 消费者访谈 结论与建议 东山街道是南京市江宁区委、区政府所在地，全区政治、经济、文化、信息的中心。区域面积95平方公里，辖18个社区，常住人口14.4万人，流动人口近15万人。 东山镇经过多年的经营已形成由上元大街、东新南路和金箔东路所围成的商业金三角地带，在三角区内，上元大街、东山步行街、竹山路电子一条街等商业街发展历史较长，商业氛围较为浓厚：北部的上元大街是东山镇商业发展的起源地，同时也是东山镇目前的商业中心；上元大街上的大市口广场是东山镇举行商业活动的重要场所，目前两边商店林立，有超市、家电大卖场、百货商场等多种商业业态；于大街东路平行的东山步行街则是东山镇重要的室外休闲步行购物街。 2005年以来，以黄金海岸广场、华意泰富、女人街为主的的一批新型商业街得以迅速发展 东山基本概况 东山区位示意图 东山新城区被定位为：南京市南部地区次区域综合服务中心、综合交通枢纽、教育科研知识创新基地、高新技术产业基地；交通、产业、教育方面的规划无一不为商业发展提供契机 2007年，东山街道GDP突破5000美元，江宁9个镇街中，2006年人均地区生产总值达标的（超过24000元）只有东山街道1家，其经济发展水平位于江宁前列 2007年，东山街道GDP突破5000美元，1季度月均可支配收入2316元，高于江宁区平均水平5%，高于南京市平均水平14.4%。人均消费性支出占总收入比例达49%，略低于南京市平均水平，高于江宁区平均水平。东山居民积极的消费观念为地区商业发展提供市场空间。 此外，为反映东山街道小康实现程度，在此选取了镇街可以控制的15个指标进行了测算（总分为56分），九个镇街全面小康实现程度（达标项目所占比重）在40%-87%之间。东山街道达标项目个数为13个，所占比重为86.7%，小康实现程度居于江宁区所有街道之首。 2006年，9个镇街中，人均地区生产总值达标的（超过24000元）只有东山街道1家 东山基本概况 东山区域人口密度高于南京市平均水平，更高于江宁平均水平，密集的人口直接形成商业需求，更推动了房地产、交通、服务业等产业及市政配套设施的建设，间接促进了地区商业发展 自从江宁由建制县更为行政区以来，东山的城市人口已经由几万人发展到13.6万人，区域人口密度达1227人/平方千米，是江宁区平均人口密度的2.5倍。大市口作为东山的商业中心，人口更为稠密，在周末及节假日时，人口密度能达到2万人/平方千米 表东山商业中心与南京市及江宁区人口密度对比列表 区域人口密度 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看