www.facteam 融侨悦城 2015年度整合营销传播方案 2015.1.11 我的悦城印象 虽了解不多，但眼前一亮，印象深刻 竟没想到，原来是二环的50万方综合性大盘 印象一 眼前一亮，形象鲜明，但印记不够统一。 无论是“说曹操，曹操10分钟到”、”两点之间高架最短“，还是“女人乐昏就结婚”，这些推广显然区域别于市场上大多数的模式化主题，有意思，也很容易让人记住，但在各个创意之间缺乏统一的印记，略显遗憾 印象二 真主城真庐阳，但被北城项目混淆。 从“说曹操，曹操10分钟就到”到“两点之间高架最短”，我们围绕阜阳北路高架做了很多线上推广，可恨的是，融科梧桐里等众多北城盘也在炒作阜阳路高架，一度让市场觉得我们是一个离主城最近的北城盘，产生了伪主城伪庐阳的市场误读 印象三 卖得很好，但知道的人不多，影响力本该更大。 2014年我们完成了10亿的年度销售目标，去化率也达到75%，无论是融侨品牌还是项目销售成绩，都足以让我们在庐阳市场占有一席话语权。 一个卖的这么好的大盘，本应实现更大影响力。我们没有留下一个综合大盘印象，或者说一个规模大不的纯住宅社区，没有完全对位一个高性价比的综合性大盘 2015年，我们面临的目标和任务 更快更高更强 面对2015年不明朗、不乐观的市场状况， 面对12亿更高的全年度销售目标， 面对14万方新货推售体量，以及去年剩余的尾货和商业货量， 我们势必要实现项目更快的去化速度和溢价速度 更快 2015年，迎来更高的难度、更高的要求 去年110-130㎡产品存货占比61%，大户型去化缓慢， 今年新品中大宅占比持续加大， 这意味着明年我们主要的挑战是大户型产品的去化 必然要打造更高的项目知名度、美誉度， 必然实现本案在合肥市场更高的影响力 更高 未来，我们还有大量新货待售，加上周边低价竞争加剧 依靠挖掘地缘性客源和已难以支撑后续项目的消化和溢价 势必，要扩大客户来源和筛选客户质量 我们需要寻找经济实力更强、购买能力更强的客户 更强 2015年，广告推广面临的核心问题 大宅产品去化问题 高等级客户的获取 形象和策略的升级 客户升级 竞争升级 占位升级 诉求升级 推广升级 核心策略 思考线索 PART1客户升级 观点：站在客户看客户 客户统计数据：前期客户从哪来？ 1、以庐阳区客户为主，长丰进城客户为辅 2、一期以地缘性客户消化为主，二期主城其他区域客户比重增加 这说明了一个什么问题？ 我们是一个主城盘，而非进城盘 1、主力客群来自于庐阳区主城外溢，拦截主城客户，甚至于与主城刚需大盘去抢客户是关键。 2、虽然长丰进城客户占据一定比重，但这个比重并没有持续增加，这意味着有能力选择我们的长丰客户有限！毕竟价格摆在那，从长丰进城一路上太多低价、素质不差的竞争拦截 我们是一个刚改盘，而非纯刚需盘 1、据案场了解：我们的客户都是偏追求生活品质型客户，35至45岁，开着自己的私家车拖家带口而来。 2、庐阳区客户中从老小区出来的客户，明显多于从厂区出来的客户。地缘客和长丰客大多买的是我们的小户产品。 3、周边国能、文一的客户，即便是拉到现场看房，也鲜有成交，这都证明了我们的客户是对生活环境和产品有一定要求的客户 我们的客户是在不断变化的 1、从一期到二期的逐渐推售过程中，客户向南移的趋势愈加明显，瑶海、蜀山、甚至包河都有客户来访。 2、2015年，主攻大户型产品，寻找更高实力的客户，这意味着我们更要寻求客源的主动变化，这些客源来自哪里，不言而喻！ SO，我们的客户升级 南拓，主城 以庐阳为主的主城改善客户/品质刚需客户 PART2 客户升级，决定竞争升级 观点：跳出竞争看竞争 项目周边及北二环以北的楼盘 不是主力竞争对手 毕竟价格摆在那，总价摆在那 和昌都汇华郡：均价6800，尾盘；国能首府9号：均价6800，建面9万方 文一名门华府：均价6800，建面18万；华润熙云府：均价6600，建面26万方 跳出区域竞争，争夺主城客户 与庐阳主城盘竞争：万科森林公园、中国铁建国际城、文一名门湖畔、源祥广场等南面庐阳刚需盘 万科森林公园：万科客户链中最底层客户，只能买99平精装小三房产品，总价相对高，改善功能，却没有改善舒适性。 中国铁建国际城：均价7800，以80—110平紧凑型两房、三房为主，具备三房功能，无法满足舒适性的改善。 文一名门湖畔：均价7800，以90—110平紧凑型三房、四房为主，具备三房功能，改善功能，却没有改善舒适性。 源祥广场：均价7700，以90—110平小三房、三房为主，项目规模、质素不高 主城竞争机会 1、庐阳区在50万方上的大盘不多，且规模、体量、学校、园林均好性强的项目更是屈指可数。 2、主城区做舒适性户型产品不多，大多以紧凑型刚需为主，均以满足功能性为主，改善置业选择面少。 3、最为关键的是在与主城项目的比较中，我们是最具价格优势的。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看