绿地金色水岸二期价格建议 新聚仁机构·投资咨询部 第一部分： 宏观市场背景 Part1 根据历史的经验，美国经济的衰退期一般为16-20个月。如果从2008年9月开始算起，最乐观的估计是美国第四季度开始触底； 本次危机是全球性的，美国经济走出衰退的时间一定比历史上所经历的时间要长，其危害程度远远的超过二战后的任何一次，因此，此轮美国的经济复苏将延长历史的经验时期，乐观估计明年二季度开始复苏 美国找到新的经济增长点以真正解决危机而走出经济衰退的泥潭是漫长的 国际经济 海外经济信心回暖但经济复苏将较为缓慢 世行近期调降了全球经济增长预期，预测09年全球经济降2.9%，判断其后将缓慢回升，10和11年分别增长2%和3.2%； 强调发展中经济体将成为全球经济复苏的主要拉动力，预计发展中经济体10年和11年将增长4.4%和5.7%，估计09年发展中经济体总体增长率将达1.2%，如不含中国和印度发展中经济体将下滑1.6%； 由此可见世行也对发达经济体的复苏动力信心不足，现在对经济走势较为一致的认识是欧美等发达经济体在年内触底可能性较大，但其后的复苏进程将相对较为缓慢 世行对美国经济增长预期 世行对欧洲经济增长预期 从中美欧日经济共同的一个先行统计指标PMI数据显示来看，中美欧日经济渐次复苏的迹象十分明显； 其中，中国在2009年一季度已经触底，紧随其后的是美国PMI指数的触底，欧日两个经济体将在美国之后才会触底回升 中美欧日经济渐次见底 国内经济 今年上半年，中国经济处于持续的复苏进程之中，特别是从工业生产和总体经济增长的环比速度看，经济复苏的态势非常明显； 我们预期，这种复苏态势今后仍将持续，直到2010年，但我们同时认为，对10年的预期不宜太高 中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高 政策打压年 价量齐跌 政策落实年 波动盘整 集中释放年 价量爆发 宏观政策出台 地方政策出台 利空出尽是利好 政策打压年 价量齐跌 宏观政策出台 自05年我们观测到一轮完整的政策周期。05-07年三年经历了价量齐跌、逐渐盘整和价量爆发的三个阶段； 07年第四季度政策重手出击，成交量大幅萎缩；08年第四季度遭遇国内外金融危机，楼市扶持政策出台，楼市开始触底盘整； 政府政策对房市成交量影响比较直接，价格影响相对滞后； 政策扶持 成交量恢复 政策周期研判 2005年－2012年政策对房地产走势影响模拟图 房地产市场与政策行为密切相关； 05年-07年为一轮完整的经济周期，分布经历了宏观政策出台——价量齐跌，地方政策落实——盘整恢复，和利空释放完毕——快速拉升； 从本轮政策周期来看，目前进入盘整恢复的中期阶段，在临近世博会等利好释放下进入快速拉升期； 但在经济面真正稳定后，房地产或许又将迎来政策打压，从而形成另一个周期 当前阶段 下降期 快速拉升期 07年1季度-3季度 05年2季度-06年1季度 06年2季度-4季度 07年4季度-08年4季度 盘整恢复 09年1季度-2季度 下降期 惯性上升期 盘整恢复 09年3季度-09年4季度 上一轮政策周期 本轮政策周期预测 ？ 国内CPI走势（按历史平均环比进行预测） 总体看，今年国内物价底部的时点和幅度在进一步明朗，我们判断，无论CPI还是PPI可能都会在7月阶段见底后逐步回升，伴随这一趋势的显现，国内对通胀的预期可能会加强 国内物价见底，通胀预期明朗，对不动产价格有支撑 影响房地产相关因素 自2008年10月开始，政府已经投入了7.4万亿的新增贷款，月均1万亿元。2009年1-5月新增贷款5.8万亿，月均1.16万亿元。保守估计，2009年全年新增贷款会达到8万亿元，乐观估计会在9万亿元； 按此进程，1-5月贷款分别已经完成73%与65%，6-12月度新增贷款在4500-6000亿之间； 相对于以前的无限制放贷而言，下半年的贷款规模将会大幅度降低 预计第四季度起银行信贷将有所收缩，积极宽松的货币政策将有所转变，市场面临不确定性 全球各国经济逐次见底，但复苏仍将较为缓慢； 中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高； 从政策周期看，09年底10年初将迎来新的政策周期，市场面临不确定性； 从影响房地产的相关因素看，通胀预期对现今房价有一定支撑，但信贷收缩预期将使得市场面临一定的利空风险，银行信贷收缩，利率回升将形成本轮房地产市场反弹的拐点 宏观市场背景结论 第二部分： 房地产市场背景 Part2 楼市持续利好，09年成交量快速回升，整体成交价企稳上涨，近两月价格涨幅达11.9%。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看