[内外争地，不同层次人群的居住分化与聚焦] 城市的发展致使城市空间和结构的调整和优化，不同区域的价值和功能出现较大的差异，板块开始带有阶层的烙印，不同的阶层开始选择属于适合他们的聚居所在 本地客源 外来客源 老城区的外溢型、升级型客源 本地的分巢型客源 房改房、拆迁的刚性需求客源 普通安家型客源 富豪高端化置业客源 外籍客源 江北板块 江宁板块 紫金山、三山、老山板块 市中心板块 河西板块 江宁板块 江北浦口板块 仙林板块 客源 类型 主流取向 [多元化板块客源格局] ①市区基本以本地客源为主。 ②外溢型客源首选河西板块，其次为江宁板块，再其次为江北板块，仙林板块也是其中之一，但因楼盘较少，尚未成主力。 ③市区高价格挤压和城市规划的不断利好是致使大量郊区化置业的主要原因。 ④高端客源集中在城中区域，别墅客源集中在紫金山板块、江宁三山板块和新兴的老山板块。河西的奥体、滨江区域以及城北的滨江区域也是未来主要的高端区域 城中 高端复合客源 城北 本地客源 分巢型 城东-仙林 本地客源 市区外溢型 江宁 本地客源 市区外溢型 分巢型 低价格型 投资型 河西 中高端客源 改善型 外溢型 投资型 城东南-宁南 本地客源 分巢型 江北-浦口 本地客源 市区外溢型 分巢型 低价格型 投资型 江北-六合 本地客源 江北潜在购房者目前住址与片区交叉分布图 从江北板块潜在购房者以本地居民为主力的局面开始扭转，随着前提本地消费的消耗，城区尤其是城北板块的居民越来越倾向于到江北购房，但是由于地缘条件的因素，越远离江北，对江北的认同度越不高，城南和江宁板块由于地理上离江北很远，所以所占比例最小 江北潜在购房者年龄分布 江北地区潜在购房者的年龄特征比较突出的是26-30岁（22.84％）和41-50（18.1％）这两个区间，前者以首次置业的年轻一族为主，由于经济基础相对薄弱，并且受到市区高房价的阻力，因而转向房价相对低廉的江北板块；后者则主要是进行第二次置业的市民，这部分人群经济实力虽然并不十分雄厚，但是完全有能力在江北地区实现其改善居住条件的目的 江北潜在购房者目前居住面积与片区交叉分布图 欲在江北购房的人群中目前居住面积普遍偏小，大多集中在80平米以下，超过100平米居住面积的微乎其微。考虑到经济承受能力的因素，前往江北地区购房大部分为有改善住房条件的愿望，但是所支出的金额又不会太多的市民 浦口片区分面积段供、销、潜在需求对比分析 从今年调研的结果来看，70-80平米的潜在需求呈上升趋势，随着欲前往江北地区购房的年轻人比例越来越多，对于小户型的需求也明显增多。另外，由于受到契税的影响，因此江北地区现实供应和销售以及潜在需求的面积都在144平米以内，144平米以上的大户型不仅开发较少，也明显没有太大的市场 江北潜在购房者房屋结构需求与片区交叉分布图 虽然江北住宅的价格相对较低，但是随着年轻人在潜在购房者中的比例在增加，因此对于小户型的需求比例有所提升；另外由于改善当前的居住条件是众多购房者到江北购房的重要动机，因此对于三室这样的大户型的需求仍然占到很大比重 浦口片区分套型供、销、潜在需求对比分析 浦口地区潜在购房者对于二室和三室的需求比较大，从目前已售的套型来看，二室二厅和三室二厅的比重最大，但是由于三室二厅的前期上市量较大，因此形成了一个量比较大的积压 江北各片区住宅升值潜力评价与片区交叉分布图 江北板块潜在购房者对于该板块各个片区的升值潜力主要是依据该片区距离主城区的距离来判断的，桥北片距离市区最为接近，因此被大多数购房者看好，比例占到64.1％，而六合、大厂以及桥林镇则因为地处偏远，因此升值潜力并不被看好 江北潜在购房者小区及周边配套需求与片区交叉分布图 江北潜在购房者对于购物场所、农贸市场、公交站点以及医疗保健等生活配套设施的关注度较高，比例均在70％左右，另外，对于子女的教育所涉及的学校以及幼儿园也很重视。