南山置业海南公司日月湾项目营销思路报告【2015年】在距开盘还有10个月，继10月7日的研讨会后，针对海南项目的“灵魂”我们进行了深入思考，由此形成了此次报告目录一、市场格局浅析二、市场定位思考三、销售组织构想第一部分市场格局浅析海口销量占比市场总额的30%，但其中60%以上来自当地刚需，即度假类产品占比仅为12%。纵观海南，三分天下，东线最火东线销量占比市场总额的30%，其中90%左右为临海湾区度假类产品三亚销量占海岛20%市场份额，但近年来土地供应已近枯竭，开发热度不再，客户随之外溢注：根据克而瑞年报数据，2014年海南岛内成交935亿元东线湾区2014年销售情况近海口片区近三亚片区本案东线湾区半壁东线，北下南上，双面夹击近海口片区：低配置，低价格，成交量约占东线总成交额35%近三亚片区：高配置，高成熟，为目前成交主流片区，占东线总成交额65%左右，其中90%以上为湾区产品一个海南岛两个登陆点三亚&海口无论从哪走都会途经若干相对成熟的湾区及项目才能到达本案本案属近三亚片区，该片区以三亚为开发源点，经10年建设，越近三亚的湾区越为成熟，销量也越好，以清水湾为峰值，清水湾以北则销量骤减5个结论海南的两个登陆点，海口与三亚，周边皆分布着大量竞品，无不对本案客户造成拦截我们判断三亚将是本案的最佳登岛通路，而清水湾则凭借近地缘、高配套，与开发成熟的显著优势，成为我们最主要的竞争对手清水湾是东线销售的分水岭，过了该湾区销量开始骤减东线湾区及项目众多，而身在其中的日月湾的知名度相对较低东线整体销售状况十分向好，但主要销售份额皆被明星楼盘所占据。第二部分市场定位思考*先看两个鲜明的市场案例恒大海花岛献给世界的奇迹现代酒店会议建筑群温泉养生群水上乐园邮轮母港总规化恒大与儋州打造的人工岛项目，2015年11月亮相，预计12月18日开盘；项目共计1200亩，投资1600亿，打造五星级酒店群、免税店、水上乐园、博物馆等大型配套；项目由许家印亲自带队，成立集25个城市独立分销团队、现有恒大在售团队及易居销售团队组成的，不少于15000人的庞大销售团队；首开期间，恒大投入营销费用近20亿元，于中央电视台、各城市纸媒、网络等进行立体宣传，首开目标60亿元。雅居乐清水湾12公里海岸，上层国度雅居乐清水湾项目持续稳定为海南销售冠军项目，年均销售额60亿元以上；项目操作近十年，酒店、商业街等生活所需配套及其完善，片区知名度高，已经建立了强大的业主基础；项目推广除老业主维系外，主要针对雅居乐目前覆盖的12城市53个项目进行定向宣传，以及北京、上海等一线城市的客户拓展；雅居乐项目由海南当地一家分销公司总控，整合多家分销联合销售。由于1.5万组业主基础，清水湾对于分销依赖度逐年降低，目前分销占比30%左右。1、营建配套所消耗的巨大时间成本与高举高打的营销动作均不适合本案 。。。。。。以上为无格式文本，以下略