摘要
近年来，随着房价不断上涨，商品住宅价格的影响因素一直是热点研究问题，国
内的许多学者从不同的角度进行了研究。为促进商品住宅市场信息的对称性，交易的
公平性，引导消费者合理预期房价，本文通过灰色GM（1,1）模型预测北京市未来几
年的房价。为促进商品住宅市场健康发展，给政府提供有效的宏观调控政策建议，本
文拟在前人的研究基础上，根据价格形成机理，并结合北京市商品住宅市场的特点，
从供给因素、需求因素、环境因素三个方面来分析北京市商品住宅价格的影响因素，
构建商品住宅价格影响因素模型。通过灰色关联度模型对商品住宅价格影响因素进行
量化分析，找出影响住宅价格的主导因素。通过对近几年经济数据分析得出结果：开
发贷款、经济发展水平、房地产开发投资、收入水平、土地成本、以及房地产赋税是
北京市商品住宅价格的主要影响因素。依据宏观调控的可直接操控性原则，本文从信
贷、税收和土地三方面提出政策建议。完善信贷政策包括：银行须加强开发贷款和购
房贷款的审核力度，加强对开发商开发贷款的用途管理，建立消费者个人信用体系；
银行应控制对房地产市场的资金投放量，通过信贷差异优化住房的供需结构。完善房
地产税收政策包括：完善房地产交易环节和保有环节税收政策，继续降低租赁型房屋
的税负。完善土地政策包括：改进土地经营方式，防止地方政府过度依赖土地财政；
处置土地市场上的囤地、炒地、圈地、闲置土地行为，提高土地供给效益；完善“招
拍挂”土地出让制度。
关键词：商品住宅，价格影响因素，灰色预测，灰色关联度分析
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