东泰地产项目外部环境分析汇报报告 上海方策管理咨询有限公司 为什么要进行外部环境分析 外部环境总体分析框架 外部分析的最终目的是对企业所处的战略环境进行分析和判断，进而制定出与战略环境相适应的战略目标 外部分析的必要性及分析思路 行业环境分析 房地产业的发展现状概览 房地产业发展的成因分析 未来房地产业的发展趋势 目录 房地产业的发展现状概览 据国家统计局发布的国房景气指数，今年1-5月份，全国累计完成施工面积10.63亿平方米，同比增长18.8%.其中，住宅施工面积8.21亿平方米，增长18.3%；办公楼施工面积0.47亿平方米，增长15.8%；商业营业用房施工面积1.34亿平方米，增长21.2%. 5月末，全国商品房空置面积为10320万平方米，同比增长6.2%.其中，商品住宅空置面积为5933万平方米，下降0.4%. 1-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%.其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%；商业营业用房的销售价格上涨4.1%；办公楼销售价格下降4.6%. Ⅰ“国房景气指数”小幅回落 Ⅱ大中城市房地产市场价格快速上涨 Ⅲ百强企业开发规模和经营业绩差异较大 Ⅲ百强企业开发规模和经营业绩差异较大 Ⅲ百强企业开发规模和经营业绩差异较大 Ⅲ百强企业开发规模和经营业绩差异较大 Ⅳ行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 前些年房地产过热，开发商从银行筹款比例过高，自有资金到位情况差，房地产业被列入信贷高风险行业。目前通过银行融资占９０％，其他通过信托、债券、股票等方式进行融资的总共不到１０％。我国房地产业资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行，这样房地产资金压力较大，银行也面临较大的系统性风险。 由于银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面规定限制比以前多了，很多中小型房地产企业长期依赖于银行的贷款，感到了前所未有的资本压力。 宏观调控首先抑制了投资的增幅，04年一季度52％的投资增幅在宏观调控作用下 迅速下降到35％左右（图1），截至前11个月，行业的月度投资增幅维持在30％ 左右，预计全年将略高于25％。另外，土地调控使得新开工面积降幅明显，11月 底在11％左右，作为先行指标，现开工面积增幅下降较好的控制了未来可能供求 大幅失衡的风险。 04年宏观调控有效的释放了未来供大于求的风险 Ⅳ行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 外部分析的必要性及分析思路 行业环境分析 房地产业的发展现状概览 房地产业发展的成因分析 未来房地产业的发展趋势 目录 房地产业发展的成因分析 …Ⅰ …房地产发展与宏观经济的相关性 …Ⅱ …两大需求推动发展 …Ⅲ …“地根”紧缩，长期供给不足 …Ⅳ …宏观调控就是要淘汰“劣质企业” 美国在第二次世界大战后（1950年前后）住宅建设发展迅速，1950年新增住宅占现有住宅总量的4.5%，之后的50年间保持了基本稳定的增长，50年间平均每年增加128万套住宅，住宅总量增加了1.49倍。美国在近50年间家庭收入增加了12.6倍，这是保持住宅建设稳定增长的基础，见下表。 美国住宅业发展状况 我国人均GDP的水平还不高，是美国的1/36，法国的1/27，日本的1/38，马来西亚的1/4；我国已处于住宅建设快速发展阶段，住宅年建设量与现有住宅总量之比为4.36%，是美国的3.1倍，法国的4.4倍，日本的1.7倍；我国人均持有的住宅量最低，平均一套住宅中住4.0人，美国为2.4人，法国为2.1人，日本为2.6人，见下表。 我国与几个主要国家住宅业发展比较 房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关 房地产业与宏观经济相关性 我们处于房地产周期的何处？ 房地产行业2004年全年的数据还未公布，只有1-11月份数据，去年1-11月全国房地产开发投资同比增长又29.2%，比固定资产投资增长高0.3个百分点，商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，上涨11.6%，全国35个大中城市中有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。 房地产投资增长超过固定资产投资增长，房地产价格上涨12.5% 全年固定资产投资达到70073亿元，同比增长25.8%，增速回落1.9个百分点（图1），其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和21.6%，分别回落8个和0.5个百分点。部分增长过快行业的投资增速明显回落。分地区看，东部地区投资增长26.1%，中部地区和西部地区分别增长32.9%和29.3% 2004年固定资产投资增长25.8%，增速回落1.9个百分点