——Copyright2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 圆方（ELEMENT）案例分享 沈艳丹 一、项目背景分析 二、项目定量 三、规划设计 报告目录 项目背景分析 一、项目区位 二、发展背景 项目背景分析 项目区位 当今通称的“香港”，包括香港岛、“九龙”（南九龙半岛）和“新界”三个部分。属于香港岛的有中西区、湾仔区、东区、南区。属于九龙（包括新九龙）的有油尖区、旺角区、深水步区、九龙城区、黄大仙区、观塘区。属于新界本土的有沙田区、大埔区、北区、荃湾区、葵青区、屯门区、元朗区、西贡区 。在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨填海区域，近年来崛起了一座全球规模最大、价值最大的城市综合体“UnionSquare（联邦广场）” 项目位置 项目背景分析 联邦广场所处之地九龙(Kowloon)全名为九龙半岛,是香港的三大区域之一，九龙东南西三面都被维多利亚港包围。 九龙以尖沙咀、油麻地及旺角最具吸引力，这些地区是香港的传统商圈，购物、饮食、娱乐与文化应有尽有。 联邦广场所处区域为九龙填海区域，属于九龙新区,离周边传统商圈较远 项目区位 九龙站与西区海底隧道、西九龙公路及未來的西九龙文娱艺术区相临。机场快线和東涌綫均连接九龙站，在九龙站地段更可眺望港岛太平山和維多利亚港的美丽景色。九龙站物业发展是机场铁路沿线最大的发展计划，吸納大量居住与工作人口，成为尖沙咀一個规划完善的居住和商业新社区。九龙站物业发展位于主要的道路和铁路网枢纽，可直达香港各区，前往中国华南各主要城巿亦非常便捷 项目背景分析 项目区位 “UnionSquare（联邦广场）”为地铁九龙站上盖所有超高层建筑的统称 联邦广场 项目背景分析 项目区位 联邦广场------九龙站综合商住发展计划佔地13.54公顷，拥有壮观的维多利亚港和港岛景色、便利的公共交通服务和一幢118层高的商业/酒店大楼，集饮食娱乐、购物休闲设施和休憩用地于一体。整个发展计划分为七个项目组合，第一期发展项目（漾日居），第二期发展项目（擎天半岛），第三期发展项目（凯旋門）及第四期发展項目（君临天下）已完成入伙，余下发展项目组合最迟于2010年完成，而第五期的圆方商场亦于2007年10月开业 联邦广场由目前香港最高的标志性建筑环球贸易广场(118层）、超高层豪宅天玺、君临天下、凯旋门、擎天半岛、漾日湾等豪宅群组成，其地下有港铁九龙站的东涌线、机场线车站，可通香港岛、东涌、香港国际机场或亚洲国际博览馆 项目背景分析 项目区位 项目背景分析 项目区位 项目位置 九龙站 圆方商场即地铁九龙站上盖联邦广场UnionSquare所有超高层建筑的联体裙楼 联邦广场为港铁九龙站物业。总面积共109万平方米，集住宅、写字楼、商场和酒店设施为一体。当中包括： 16 座住宅大廈及2 座混合用途（酒店/ 服務式住宅/ 住宅）大廈，共提供約5,809 個住宅，一間酒店及約72,472 平方米服务式住宅； 一幢118层高的大楼，包括约231,778 平方米写字楼，一间豪华酒店，並附设观景台； 一個国际水准的购物中心，面积82,750 平方米； 一所1,050 平方米的幼稚园； 巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅遊巴士、过境巴士及私家车交通交汇处； 約5,400 個停車位； 广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与社区设施 项目背景分析 地块介绍 项目背景分析 地块介绍 空中花园 凯旋门 （三期） 君临天下 （四期） 环球贸易广场 (七期) 漾日居 （一期） 酒店及港景汇 (六期) 馥香园 天玺 (六期) 园艺花园 游乐场 幼稚园 (五期) 擎天半岛 （二期） 演荟广场 地块介绍 联邦广场一期为漾日居，二期为擎天半岛，三期为凯旋门，四期为君临天下，五期为圆方商场、幼稚园,六期为酒店及天玺,七期为环球贸易广场 圆方(五期) 项目背景分析 发展背景 联邦广场分期开发时序 项目背景分析 发展背景 香港圆方商场为新鸿基地产发展有限公司于2006年开发，2007年10月开业，属于联邦广场的第五期。 此前联邦广场一至四期均为不同开发商所开发，且一至四期定位均为住宅。 圆方商场是在住宅已经落成的基础上进行开发的，整个商场在平面规划上受到已建成住宅落下的柱网限制，对商业布局有很大的影响。 现有的圆方商业布局是在许多不利的因素比如九龙的区位条件并不是香港人心目中的传统热门地段，以及开发的初期定位原本为住宅等等限制条件下进行开发的 在诸多限制条件下，圆方结合实际平面，化不利为有利，提出了中国传统文化“五行”的概念进行商业布局，取得了很大成功，成为香港地铁商业的典范 香港圆方对于“如何开发好新区的购物中心”课题具有很好的借鉴意义